春江水暖,加拿大房产市场迎来复苏信号

加拿大房产市场
发布于: February 24, 2020
编辑: Wendy Zhang

加拿大政府近期宣布,自2020年4月6日开始,针对有保险房贷、即首付低于20%的加拿大房产按揭申请,采用新的计算压力测试(stress test)最低利率的方法,对早先按揭贷款利率审批标准进行调整。

按照即将实施的新规定,房贷压力测试的最低审批利率,将不再以央行的五年固定利率为准(目前央行规定的利率为5.19%),而是按照“按揭保险申请中,每星期的五年固定利率的中位数,再加2个百分点。”

举个例子来看,已知目前加拿大皇家银行的五年期固定更优惠利率为3.09%,按照新规定,当申请者接受压力测试时,最低审批利率则为:3.09% +2% = 5.09%,这比央行宣布的五年基准按揭贷款利率5.19%要低,最终贷款申请者可以获得更多贷款。

联邦政府表示,新标准将更加代表贷款机构的按揭利率,更加反应市场的状况。

对于此次调整,有华人贷款专业人士认为,调整幅度很小,对华人购房者的影响有限。但无论如何,这是政府放宽贷款的一个信号。

上一轮房产热是如何降温的?

近两年加拿大房产市场相对低迷,呈现牛市过后的下跌盘整状态。2015至2017年间,加拿大房地产市场呈现整体性快速上涨趋势,其中大温、大多地区最为注目,涨幅巨大,市场价格超出了当地百姓的承受能力。

房产估值过高之下,政府再连出三板斧调控房价,成为房地产进入熊市的导火索。

2017年10月,加拿大联邦金管局完成了住房贷款法令的最后修订,收紧了贷款政策。2018年1月1日开始实行新的按揭贷款规定,所有购房者都要进行贷款压力测试,增加了房产买家的贷款难度与成本,成为打压房价的第一板斧,也被认为是2018年以来加拿大各地房市降温的主要原因。

而针对不受贷款政策影响的财大气粗的海外买家,政府则祭出税收这一杀手锏。2018年,加拿大先后6个大区开始征收海外买家税,大温与多伦多地区自然在其中,涉及人口超过加拿大的1/3。

到2018年10月,BC省又开始实施投机税和空置税,只要不是加拿大税务居民身份的海外买家,即使该房产仅供自己居住,依然要缴纳该税种,这对海外投资者构成长远的打击,直接导致出售楼盘的集中涌出,供应的增加会再次下压价格。

对拥有多处房产的本地人而言,空置税会导致出租压力增大,出租楼盘供应的突然增大会导致租金的下滑,而这又会使一部分业主选择出售,从而进一步增大房屋供应,形成房价连锁下滑反应。

从资金流收紧到税收大棒,持续高烧不退的温哥华多伦多地区房价总算有所降温。

新冠疫情对加拿大房产影响喜忧参半

此次正不断蔓延的新馆疫情又为加拿大房产市场带来新的变量,影响喜忧参半。

忧的方面自然是新冠疫情会直接导致全球经济放缓,加拿大不可能置身事外。

而喜的方面则在于,有可能给加拿大带来更多的华人回流居住人群,带来新的市场买家,促使市场回暖;同时已经正在发生的则是按揭贷款利率的下跌。

为了逃避疫情给世界经济带来的下行风险,大量资金涌入债券市场。购买债券的资金多了导致债券价格上升、债券利率下降。

简单来说,即便主要国家的中央银行没有下调利率,但债券价格和债券利率反向运动的世界金融市场铁律正在导致金融市场利率的下降。

比如,加拿大联邦政府5年期债券的利息已经从年初的1.7%,下跌到1.3%的低位。债券市场利率的下跌使得商业银行可以用更便宜的价格借到大笔资金贷给购房者,使得按揭利率下跌。

资金面是决定房产价格的最主要因素。而目前的政策与市场情况来看,进入加拿大房产的资金处于上升态势,此次政府调整按揭贷款利率审批标准,进一步释放了资金宽松的信号。

整体而言,从目前疫情的控制态势来看,加拿大经济受到疫情的负面冲击相对较小;而其带来的潜在回流人群与宽松的资金面影响更大,整个房产市场向好态势明显。

当然,不管是出于投资还是用来自住,买卖房产都是非常重大的财务决定,需要专业的服务和指导。近期,我们将陆续推出加拿大房产企业及房产经纪推介系列文章,敬请关注。


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