加拿大房贷违约保险(CMHC保险)是什么?费率是多少?

加拿大房贷违约保险
发布于: September 24, 2021

在加拿大,如果购房首付比例低于20%,就必须缴纳房贷违约保险,也被称为CMHC保险,属于强制险。加拿大房贷违约保险要保护的是银行,以防贷款人停止还供以及抵押贷款违约给贷款机构造成冲击。CMHC保险费在贷款人抵押贷款的时候就全额支付了。

房贷违约保险占房贷金额的比例在2.8%至4.0%之间,这看上去是增加了购房者的负担,但其实对买方是有利的。如果没有这一保险,由于违约风险上升,房贷利率会比现在更高,所以反而会增加购房者的成本。相反,有了这一保险,违约风险转移给了房贷保险商,房贷获得了保护,银行就有能力提供更低的房贷利率。

加拿大提供房贷违约保险的机构有哪些?

目前,加拿大提供房贷违约保险的机构有3家,它们分别是加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)、Genworth Financial,以及Canada Guaranty。

房贷违约保险的资格条件

加拿大房贷违约保险必须满足以下要求和条件:

  • 参保房贷的最长还款期限为25年。
  • 如果房屋买价在$500,000至$999,999之间,首付比例要求更高。$50万以下部分的最低首付比例为5%,剩余部分为10%。
  • 价格高于$100万的住房不提供房贷违约保险,相当于这些住房的首付比例不得低于20%。

2020年7月1日起,为了应对疫情导致的经济下行冲击,CMHC保险的资格条件进行了如下调整:

  • 总偿债率(GDS)低于35
  • 整体偿债率(TDS,包含其他负债)低于42
  • 信用分不低于680
  • 首付款不能是借入资金

房贷违约保险费率(CMHC保险费率)

想要确定房贷违约保险费率,我们首先要计算首付占购房总额的比例。比例不同,费率也不一样。

贷款价值比 保险费率 可携带贷款增额保险费率
*不高于65% 0.60% 0.60%
*不高于75% 1.70% 5.90%
*不高于80% 2.40% 6.05%
不高于85% 2.80% 6.20%
不高于90% 3.10% 6.25%
不高于95% 4.00% 6.30%

*这些房贷的首付比例都高于20%。这种情况下,购房者虽然不被要求缴纳CMHC保险费,但银行可以选择投保,保费通常从贷款人的房贷中扣除。

无论是CMHC、Genworth还是Canada Guaranty,房贷违约保险费率都是相同的。另外,如果你住在曼尼托巴省、魁北克省、安大略省和萨斯喀彻温省,保险费还需缴纳省级销售税。省级销售额无法被加入你的房贷,需要贷款人以现金方式预先支付。

如何计算你的房贷违约保险费?

举了实例再清楚不过了。假设你买了一套价值$30万的房子,首付$4万。你的房贷违约保险费计算如下:

房贷违约保险支付方式

房贷违约保险资金来自于你的房贷。不同于法务费和土地转让税等过户成本,这笔费用不会在你购房的当下产生一笔现金支出,而是算入房贷并在贷款期限内付清。就拿上面的例子来说,调整后的房贷总额是$268,060($260,000+ $8,060),也就是初始房贷加上保费。

如何降低房贷违约保险?

想要降低你的房贷违约保险,最直接的方式就是提高首付比例。而想要提高首付比例,要么增加首付金额,要么买更加便宜的房子。如果是第一种方式,实现方式可以考虑增加首付资金来源,比如说家庭成员的支持,或者,如果是首次购房者,可以通过RRSP的购房者计划从这个账户中免税取款。

需要注意的是,2020年7月1日之后,如果首付款是借来的,CMHC不会承保。不过如果借来的首付款超过了20%,你就不需要CMHC保险了。

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