2022年美国房地产市场会崩盘吗?

道指四连跌
发布于: 1月 4, 2022

在经历一年的房价飙涨,超低的商业房地产资本化率(cap rate,房地产经营净收入跟资产价值的比率),以及住宅和商业市场激烈的竞争之后,很多人担心2022年美国房地产市场是否崩盘,毕竟历史告诉我们,房价不可能永远飙涨下去。现在的问题是,美国房地产市场崩盘会发生在2022年吗?

美国房地产市场的供需可能正在逼近临界点,2022年增速可能放缓,但崩盘的可能性不大。不过,诸如股市暴跌等经济因素可能会影响到美国的房地产市场。

超级扩张即将到来?

供需是房地产价格的最大驱动力。低利率吸引成群购房者进入市场,但低供给驱动房价上涨。美国很多房地产市场都供不应求,这是很明确的,但缺口究竟多大,数据并没有给我们一个清晰的答案。

美国政府最新统计数据显示,全美大约有6.5个月的住房供给量,说明市场处于均衡状态。但美国全国地产经纪商协会(NAR)的数据却显示只有2.1个月的供给,表明市场处于失衡状态并且还是卖方市场。政府统计数据显示,美国2021年迄今的住房开工数接近170万套。世邦魏理仕集团的数据显示,2021年前三季度,美国交付了19万套租赁住房,表明现有供给跟2020房地美估算的380万套的住房短缺之间的缺口正在快速收窄。

房地产市场周期的最后一个阶段是超级扩张,也就是住房建造和交付超出需求,导致市场达到衰退前的临界点。如果房地产继续按照目前的水平演进,或者是如果其他因素(住房交付量增加)同时发生,我们有可能会在2022年看到房价上涨的速度放缓甚至是转向。

再见了,购买力

在奥密克戎变异毒株引发新一轮病例高发潮的背景下,美国房地产价格的涨跌要关注通胀和经济稳定这两个要素。最新统计数据显示,美国目前失业率为4.2%,逼近疫情前的水平。不过,美国人要面临的下一场大战是通胀,商品和服务价格的大涨将成为现实。

为了抵御通胀,美联储已经释放出2022年加息的信号,这会让贷款购买房地产等商品的成本更高。如果再考虑美国人的购买力因为通胀而下降,目前的高房价意味着2022年房地产市场的购买欲望将会骤降,这是供给可能转向的另一个迹象。

2022年,很多因素都有可能将美国房地产市场推向悬崖的边缘,但这些都不足以导致市场出现即时和突然的崩盘。即使纵观历史,房地产市场的崩盘也并不常见。除了2008年的金融危机,房地产价格在互联网泡沫以及1990-1991年经济衰退期间依然是上涨的。重大的经济事件,比如说新的财政政策,股市暴跌,或者是失控的通胀都有可能导致美国房地产市场崩盘,但究竟崩不蹦,这都是没准的事。

未来美国房地产市场会怎么走?我们似乎只有等待时间来解答。投资者和房主都没有必要去担心房价会不会崩,或者是预测涨跌。如果崩盘了,反而正是折价买入的好时机。买入并长期持有,这是规避房地产市场涨跌波动的最好方式。

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