想象一下，每月都能坐收9.1%的收益率，而且还是一笔笔实打实的现金分红。对专注被动收入的投资者而言，这并非异想天开，而正是Firm Capital Property Trust（TSX:FCD.UN）这只加拿大房地产投资信托（REIT）真实的收益能力。而且，该REIT的派息安全性高，经常性现金流覆盖派息支出，同时股价相比内在价值大幅折价。
这家规模虽小却实力可观的REIT拥有独特的投资价值，优点多多，听我慢慢道来。
每月派息不仅是为了“方便”，更是为了强化“复利”威力。相比每季度分红（一年仅4次），如果每月都有资金进账并进行再投资（一年12次），在高收益率环境下有望进一步放大长期回报。对退休人士或依赖被动收入生活的人而言，每月结算的现金流也更能平滑日常开销，便于财务预算与规划。
Firm Capital Property Trust目前拥有66处防御型商用物业，涵盖工业、超市为主的零售中心、多户住宅及预制房屋社区等。高达9.1%的收益率固然抢眼，但更值得留意的是该REIT的财务正趋于稳健：2024年三季度的财报显示，净运营收入（NOI）和调整后营运现金流（AFFO）都在逐步增长，AFFO派息比率（分红金额占AFFO的比例）从上年的114%降至100%，管理层的目标是要进一步降低到85%-95%之间，从而留足分红安全边际，甚至是未来上调派息的空间。
尽管业绩改善，市场对Firm Capital Property Trust的关注度仍较低。当前股价仅5.8加元，相比最近每股7.82加元的价值净值（NAV），折价率高达27%。换言之，如果市场情绪扭转，光是收敛折价的股价涨幅就达到37%。再结合近乎两位数的股息率，风险与回报比颇具吸引力。
Firm Capital的资产组合兼具地域与业态的分散化：超市类零售物业约占净运营收入的50%，工业物业约占27%，而且它们提供的现金流无惧经济衰退。地域分布方面，38%的收入来源于安大略省，36%来自魁北克省，其余则分散在其他省份。租户结构中，单一租户的租金占比不超过10.8%，且前十大租户均为全国性品牌，形成另一道安全屏障。
在负债管理上，Firm Capital的杠杆率约52%，2025年抵押贷款到期仅1820万加元，占总负债的5.7%，再融资风险可控。
管理层不仅房地产行业从业经历丰富，而且本身也共同持有64处物业，实现了管理层与投资者的利益绑定。这一股权绑定机制不仅在日常经营和资本分配环节起到更稳健的把关作用，长期来看还能推动资产价值的提升。
高股息股票常常隐藏着风险，然而在这一阶段的Firm Capital Property Trust身上，我们看不到过度负债或资金周转薄弱等常见雷区。9.1%的月度派息、不断改善的AFFO覆盖率，以及明显的NAV折价，这三者叠加形成了少见的投资机会。
需要提醒的是，REIT分红通常被视为当期应税收入。若投资者打算长期持有，通常可优先放在享受税务优惠的账户里（例如加拿大的免税账户TFSA），以尽量减少税费支出。
