现在买入Innovative Industrial Properties这只股票是不是晚了?

大麻股票
发布于: 12月 6, 2021
编辑: Caroline Kong

对于大麻投资者来说,Innovative Industrial Properties (NYSE:IIPR)这只股票一定是不陌生的了。这只深耕大麻行业的房地产投资信托基金(REIT)在过去一年中股价上涨了60%,在过去三年中上涨了400%以上,在过去五年中更是录得了惊人的1200%的涨幅。那么既然如此,现在入手这只股票是不是已经太晚了?答案也许没有想象得那么简单。

一个谦逊的开始

当该公司在2016年底首次公开募股(IPO)时,Innovative Industrial Properties实际上连一处房产都没有,它所拥有的只是一个想法,就是利用净租赁房地产模式向大麻种植者提供资金。这是一个在很多方面都非常棒的点子,实际上该公司就在上市后短短几周就迅速完成了第一笔交易。

但重要的是要了解房地产投资信托基金到底能做什么。从本质上讲,由于联邦层面的不合法,大麻种植者被切断了与许多传统金融部门的联系。尽管在北美的合法化程度不断加深,但大麻现在在美国,仍然被联邦政府认为是非法的。由于大麻种植者缺乏向银行申请贷款的能力,让Innovative Industrial Properties看到了介入的机会。该公司通过购买种植者的工业资产,为其提供可用于增长的现金注资。种植者根据与该公司签订长期租约立即将房产租回,并同意承担该资产的大部分运营成本。

这就是所谓的净租赁,它本质上更像是一种融资交易,而不仅仅是一种纯粹的租赁关系。随着越来越多的大麻种植者试图扩张以锁定市场份额,Innovative拥有了一个现成的客户名单,在排队等待做交易。截至今年第三季度末,该公司手中握有76处房产。这种投资组合的增长是推动股价上涨和支持股息的主要原因,股息已从2017年中期首次开始支付时的每股0.15美元增加到今天的1.5美元。鉴于该房地产投资信托基金的规模已经壮大,即便是竞争日益激烈,随着更多的参与者试图利用这种商业模式获利,要复制这样的增长可能性也很小。

未来会怎样?

即使大麻的法律地位变得越来越清晰,Innovative Industrial的商业模式仍然有效,并可能在未来几年内继续发挥作用。事实上,该公司已经建立了一些重要的客户关系,应该有助于未来继续扩张,因为仍然被视为大麻行业的一个重要资本来源。只有一个问题是,这只房地产投资信托基金的规模已经比以前大得多,所以需要比以前更多的东西来推动股价上涨。而且,虽然大麻行业也在发展壮大,但这毕竟是一个新的行业。因此,投资者先不要奢望未来五年这只股票价格会再涨1000%。

不过,据Innovative Industrial预计,在2020年至2025年期间,大麻行业的规模将扩大一倍以上,从大约201亿美元的销售额增长到459亿美元。随着越来越多的州将大麻合法化,这应该有足够的空间来支持该行业的扩张和该公司的持续投资努力。

别忘了还有股息。Innovative第三季度调整后的运营资金(FFO)为每股1.71美元。算上每股1.5美元的股息,调整后的FFO派息率约为88%,这是很高的。但同时也暗示了股息增长的放缓,该公司宣布在一连串的季度增长之后,每年只审查两次股息,也表明了这一点。

从本质上讲,Innovative Industrial已经过了快速增长的阶段,或者至少接近尾声了。但这不是一件坏事,只是表明未来的业绩应该更缓慢但更稳定,因为收购不会对利润和收入产生那么大的影响。随着时间的推移,合同租金的增长可能会开始在其结果中发挥更重要的作用。然而,由于该公司签订的平均租期超过16年,在这方面仍有足够的空间可以运行。投资者只需要了解,从现在开始,尽管仍然有大量的长期增长机会,但增长放慢可能是这只股票的常态。

购买清单还是愿望清单?

如果你关注的是价值,Innovative Industrial可能不太会引起你的兴趣,因为其2.3%的收益率并不算特别慷慨。例如,以Vanguard Real Estate Index ETF为代表的普通房地产投资信托基金,其收益率基本上在2.2%左右。如果你正在寻找一只快速增长的股票,如上所述,该房地产投资信托基金可能也不会达到你的期望。但是,如果你能接受随着公司和它所服务的行业的成熟,增长速度有所下降,你可能会发现这是一只有趣的成长型股票。试想想,当标准普尔500指数提供的收益率仅为1.3%时,Innovative Industrial的业务前景和股息增长潜力是不是听起来更有说服力,即使它最辉煌的时期已经暂时告一段落了。

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