週一說市場:熊駐紮,遠離加國房產投資

本週市場您需要知道什麽才能成功?

[週一說市場]是由我們尊敬的作家Wendy Zhang撰寫的新專欄,旨在幫助我們的讀者了解上週投資者們都在談論的主要話題,以及將在未來一周影響市場的關鍵市場事件。 每周一早上密切關註NAI500,以保持在市場上的領先地位。

四月,又到春暖花開季,陽光燦爛,一派生機勃勃。然而,最新公佈的2019年3月大溫房產交易數據卻依然冰凍,絲毫沒有融化的跡象。

33年來成交量最低的3月

2019年3月,大溫總計有1727套房屋成交,同比2018年3月的2517套下降31.4%,顯示市場氛圍仍然在不斷探底。同時,這一數字是1986年年以來成交量最低的3月,比過去10年的均值低46.3%。成交價格來看也不樂觀,2019年3月,大溫各種類型房屋基準價格為101.12萬加元,同比2018年3月下跌7.7%,環比2019年2月下跌0.5%。可以這麼說,凡是過去1年投資大溫房地產的都賠錢了。再看掛牌數量與售掛比等一系列數據,進一步昭示了更為慘淡。的未來2019年3月,大溫新增掛牌房屋4949套,同比2018年3月上漲11.2%;掛牌庫存房屋12774套,同比2018年3月上漲52.4%掛牌多成交少,直接導致各種類型房屋售掛比為13.5%。其中獨立屋售掛比為9.4%,城市屋售掛比為15.9%,公寓售掛比為17.2%,市場處在明顯的買方市場。大溫地區如此慘,多倫多區也好不到哪去。多倫多地產局主席Garry Bhaura指與一年前相比,大多倫多的市場條件進一步收緊,房市很不活躍,很大程度是聯邦監管機構OSFI按揭測試,再加上省市的海外買家稅,對買家賣家都有很大影響。

政策三板斧:貸款收緊,海外買家稅,投機空置稅

房產大跌最主要的原因自然是估值過高0.2015至2017年年間,加拿大房地產市場呈現整體性快速上漲牛市,大溫,大多地區最為注目,漲幅巨大,市場價格超出了當地百姓的承受能力。

估值過高的內因之外,政府再連出三板斧調控房價,成為房地產進入熊市的導火索。2017年10月,加拿大聯邦金管局完成了住房貸款法令的最後修訂,收緊了貸款政策。新規之下,所有購房者都要進行貸款壓力測試,增加了房產買家的貸款難度與成本,成為打壓房價的第一板斧,也是對房市影響最大的政策。

而針對不受貸款政策影響的財大氣粗的海外買家,政府則祭出稅收這一殺手鐧。2018年2月,加拿大卑詩省省政府大溫地區徵收的海外買家稅從15%提升至20%,同時增加向維多利亞,菲沙河谷等4地開徵20%的海外買家稅。加上多倫多,加拿大徵收海外買家稅的大區達到了6個,涉及人超過加拿大的1/3。

市場上存量的海外買家房產也受到打擊,2018年10月,BC省開始實施投機稅和空置稅,只要不是加拿大稅務居民身份的海外買家,即使該房產僅供自己居住,依然要繳納該稅種,按照2019年所持房產政府估價的2%計算,對動輒幾百萬的中高端業主而言,算是不菲的持有成本,對海外投資者構成長遠的打擊,這直接導致出售樓盤的集中湧出,供應的增加會再次下壓價格。

對擁有多處房產的本地人而言,空置稅會導致出租壓力增大,出租樓盤供應的突然增大會導致租金的下滑,而這又會使一部分業主選擇出售,從而進一步增大房屋供應,形成房價連鎖下滑反應。這幾大政策精準地打擊了本土和外來的炒房資本。

空置投機稅作為一個每年都要徵收的稅種,影響更為深遠,基本上打消了海外資本投資的念頭。對本地資本來說,進入市場也需要新評估租售比,出手會更加謹慎。如果說2018年高房價區域進入盤整,還有一些低價地區補漲,到2019年,補漲已經完成,而高價區域則進一步被打壓。外部資本不再進入,存量資本又在外逃,短期內甚至有踩踏現象的出現。整體而言,加拿大房產投資獲利的時代已經結束。

“房市信仰”已經過時

過去二十年,中國房市是資產配置的最大贏家,以至於房產投資成為一種“國民信仰”,而加拿大的房產牛市在一定程度上也源自中國資本的房產信仰。

這種信仰源自過去20年貨幣超發的情況下市場一再的強化,但過去發生的未來不一定會持續。房產價格的波動無關乎道德,其實就是市場與政策共同作用的週期反映。

房市之所以成為資產配置的最大贏家,與貨幣超發息息相關。過去十年間,中國的廣義貨幣年均增長15%,而貨幣高增直接導致了高通脹預期,所以房市的估值不停提升。而高通脹又帶來了高利率,中國的影子銀行一度可以提供10%以上的準無風險收益率,這就使得股市的吸引力大幅下降,估值大幅壓縮。房市估值不斷提升,股市估值不斷下壓,投資者的房市信仰自然形成。事實上,類似的情況也曾在上世紀六七十年代的美國發生,而八十年代之後美國市場大類資產的走向則完全不同。

加拿大因為本國人口少市場狹小,所以受海外資本的影響更大2015年年中國超過美國成為加拿大房產最大外資來源國有數據顯示,2010 – 2015年間,加拿大房地產吸收了約930億美元來自中國的投資。此波加國房產牛市很大程度上受到全球貨幣寬鬆,且加幣匯率下跌的影響,導致外來資本有利可圖。

而且隨著人口的移入與聚集,使得大溫及大多地區各類房型價格快速上漲。但隨著房價估值過高,市場自身就有了調整需求,同時,房價過高對社會發展的負面因素開始顯現,政府出手通過貸款與稅收政策雙面夾擊。自2016年年中以來,海外資金流入的趨勢由於加拿大稅收政策限制,中國的外匯管制等開始出現轉折。

資金流入趨勢徹底逆轉之後,房市的一輪上漲週期就要結束。對於華人高淨值投資者,該是重新調整大類資產配置的時候了,放棄房市信仰,根據場及資本面的需求,投資更符合未來趨勢的產業。

4月13日,2019年溫哥華國際金融投資博覽會(GCFF)盛大開啟,包括清潔能源產業,區塊鏈技術,人工智能及工業大麻等領域的優秀創業企業齊聚列治文,投資者可以面對面與企業管理團隊溝通,深入了解企業運營情況,做出更為理性的投資決策。

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