春江水暖,加拿大房產市場迎來復甦信號

Toronto
發佈于: February 24, 2020
編輯: Wendy Zhang

加拿大政府近期宣布,自2020年4月6日開始,針對有保險房貸、即首付低於20%的加拿大房產按揭申請,採用新的計算壓力測試(stress test)最低利率的方法,對早先按揭貸款利率審批標准進行調整。

按照即將實施的新規定,房貸壓力測試的最低審批利率,將不再以央行的五年固定利率為準(目前央行規定的利率為5.19%),而是按照“按揭保險申請中,每星期的五年固定利率的中位數,再加2個百分點。”

舉個例子來看,已知目前加拿大皇家銀行的五年期固定更優惠利率為3.09%,按照新規定,當申請者接受壓力測試時,最低審批利率則為:3.09% +2% = 5.09% ,這比央行宣布的五年基準按揭貸款利率5.19%要低,最終貸款申請者可以獲得更多貸款。

聯邦政府表示,新標準將更加代表貸款機構的按揭利率,更加反應市場的狀況。

對於此次調整,有華人貸款專業人士認為,調整幅度很小,對華人購房者的影響有限。但無論如何,這是政府放寬貸款的一個信號。

上一輪房產熱是如何降溫的?

近兩年加拿大房產市場相對低迷,呈現牛市過後的下跌盤整狀態。 2015至2017年間,加拿大房地產市場呈現整體性快速上漲趨勢,其中大溫、大多地區最為註目,漲幅巨大,市場價格超出了當地百姓的承受能力。

房產估值過高之下,政府再連出三板斧調控房價,成為房地產進入熊市的導火索。

2017年10月,加拿大聯邦金管局完成了住房貸款法令的最後修訂,收緊了貸款政策。 2018年1月1日開始實行新的按揭貸款規定,所有購房者都要進行貸款壓力測試,增加了房產買家的貸款難度與成本,成為打壓房價的第一板斧,也被認為是2018年以來加拿大各地房市降溫的主要原因。

而針對不受貸款政策影響的財大氣粗的海外買家,政府則祭出稅收這一殺手鐧。 2018年,加拿大先後6個大區開始徵收海外買家稅,大溫與多倫多地區自然在其中,涉及人口超過加拿大的1/3。

到2018年10月,BC省又開始實施投機稅和空置稅,只要不是加拿大稅務居民身份的海外買家,即使該房產僅供自己居住,依然要繳納該稅種,這對海外投資者構成長遠的打擊,直接導致出售樓盤的集中湧出,供應的增加會再次下壓價格。

對擁有多處房產的本地人而言,空置稅會導致出租壓力增大,出租樓盤供應的突然增大會導致租金的下滑,而這又會使一部分業主選擇出售,從而進一步增大房屋供應,形成房價連鎖下滑反應。

從資金流收緊到稅收大棒,持續高燒不退的溫哥華多倫多地區房價總算有所降溫。

新冠疫情對加拿大房產影響喜憂參半

此次正不斷蔓延的新館疫情又為加拿大房產市場帶來新的變量,影響喜憂參半。

憂的方面自然是新冠疫情會直接導致全球經濟放緩,加拿大不可能置身事外。

而喜的方面則在於,有可能給加拿大帶來更多的華人回流居住人群,帶來新的市場買家,促使市場回暖;同時已經正在發生的則是按揭貸款利率的下跌。

為了逃避疫情給世界經濟帶來的下行風險,大量資金湧入債券市場。購買債券的資金多了導致債券價格上升、債券利率下降。

簡單來說,即便主要國家的中央銀行沒有下調利率,但債券價格和債券利率反向運動的世界金融市場鐵律正在導致金融市場利率的下降。

比如,加拿大聯邦政府5年期債券的利息已經從年初的1.7%,下跌到1.3%的低位。債券市場利率的下跌使得商業銀行可以用更便宜的價格借到大筆資金貸給購房者,使得按揭利率下跌。

資金面是決定房產價格的最主要因素。而目前的政策與市場情況來看,進入加拿大房產的資金處於上升態勢,此次政府調整按揭貸款利率審批標準,進一步釋放了資金寬鬆的信號。

整體而言,從目前疫情的控制態勢來看,加拿大經濟受到疫情的負面衝擊相對較小;而其帶來的潛在回流人群與寬鬆的資金面影響更大,整個房產市場向好態勢明顯。

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