投資新貴:美國農地投資指南

美国农地
發佈于: 5 月9, 2022

美國農地一直以來就是很好的投資品種,但購買農地的前期成本很高,不太適合資金量小的普通投資者。所幸的是,最近幾年美國農地房地産投資信托基金(REITs)以及各種衆籌平臺的興起大大降低了這一資産類別的投資門檻。

美國農業部的數據顯示,美國農地面積約爲9.11億英畝,其中農場主和牧場主持有其中的大約61%,其他經營者擁有8%,投資團(包括退休農場主)擁有剩餘的31%。非農投資者持有美國農地的一小部分,但隨著越來越多的投資者將農地納入他們的投資組合,這一比例也在逐年上升。

美國農地爲何開始受到投資者青睞?另外投資者可以通過哪些途徑投資美國的農業用地?

爲什麽投資美國農地?

越來越多的投資者轉向投資農地的一個主要原因是這一資産存在的歷史非常久遠,收益也非常穩定可靠。農地收益主要來自于兩種形式:

  1. 農地的升值
  2. 農作物産出或現金租金

過去50年,美國農地價值每年上升約6.1%,期間只有5個年度是下降的。如果算上現金租金收益,投資者的收益率就更可觀了。美國農業部的數據顯示,1991年以來,農地每年的收益率都是正的,年均收益率高達11.5%,跑贏了除道瓊斯REIT指數以外所有其他的資産類別。

除了高于平均水平的總收益率潜力,擁有美國農地還有很多其他好處:

  • 低波動:歷史上農地收益率的波動要比多數其他資産類別都低,其中包括美國10年期國債收益率、標普500指數、黃金以及道瓊斯REIT指數。
  • 低相關性:農地的收益率通常不會跟股市同方向運行。在很多標普500指數下跌的年份,農地的收益率是正的。
  • 通脹對沖:農地是生産諸如玉米和穀物等大宗商品的實物資産,因此受益于通脹,原因是通脹不僅提升土地價值,還增加農作物收益。因此,有些人將農地視爲類似黃金但還能創造産出的投資品種。

如何投資美國農地?

直接買地

投資美國農地最簡單明瞭的方式就是直接買入耕地和牧地,然後出租給農場主或牧場主。不過,這種投資方式對資金量的要求很高。美國農業部的數據顯示,2018年美國耕地的平均地價爲$4130/英畝,牧地約爲$1390。與此同時,耕地和牧地的平均租賃價格分別爲$138和$12.50,相應的現金收益率分別爲3.3%和0.9%。

當然了,直接買地也有多種方式,這些方式也各有優缺點:

  • 通過售後回租方式買入現有農場,農場主繼續在農場工作幷支付租金。售後回租這種投資方式風險最小,最被動省事,但可能需要投資者支付更高的價格幷接受更低的現金收益率。
  • 購買現有農場或農業土地幷租賃給新的承租人。這種方式可能會給投資者帶來更高的收益率,但需要投入更多的精力和時間找到合適的承租人。
  • 買入荒地幷改造爲耕地、牧地或都市農場。這種投資方式潜在的收益率最高,但最考驗投資者的管理能力,比如說土地轉換,選擇合適的種植作物以及承租人都不是一件簡單的事。

購買美國農地REITs的份額

目前聚焦農地購買幷租賃給農場主的上市房地産投資信托基金(REITs)有兩隻:

Farmland Partners是美國最大的農地REITs。截至2019年中,該REIT資産規模約爲$11億,其中包括覆蓋美國17個州15.8萬英畝的農地。這些土地租賃給100多個承租人,種植26種農作物,其中57%是行栽作物(玉米、大豆、稻穀和棉花),42%是永久和特種作物(杏仁、牛油果、釀酒葡萄、非樹水果以及蔬菜)。

與此同時,Gladstone Land擁有覆蓋美國10個州,面積爲86534英畝以及價值爲$8.76億的111座農場。該REIT主要聚焦諸如水果、蔬菜以及堅果等健康食品種植農地。

除了之外,非公開交易的Iroquois Valley Farmland REIT也是美國農地投資者的一個可選項。該REIT面向所有的投資者開放,但不在股票交易所進行交易。該公司聚焦有機農地投資,但對投資者的要求很高,比如說$1萬的最低投資額以及5年內不得贖回。

投資美國農地衆籌平臺

最近幾年,有些公司借助互聯網上綫了聚焦美國農地投資的衆籌平臺,但多數僅限于合格投資者,即資産規模超過$100萬(不包括主要住所的資産淨值)的高淨值人群,以及過去兩年收入均超過$20萬(已婚$30萬)的高收入人群。

AcreTrader

AcreTrader是爲合格投資者提供直接投資農地機會的衆籌平臺,多數産品都要求投資者買入10股,相當于1英畝價格在$3000到$10000的土地。不過,投資者持有的不是實物土地的所有權,而是持有持有這些所有權的有限責任公司的股份。

FarmFundr

FarmFundr是一家爲合格投資者提供諸如農地和農業設施等多種投資機會的衆籌平臺。

FarmTogether

FarmTogether是農地投資綫上市場,爲合格投資者提供預審美國農地的投資機會。投資者可以直接投資農場,也可以投資持有多個農場的基金。

Farmland LP

Farmland LP聚焦于買入大宗農地幷轉化爲更有價值的有機農地,爲合格投資者提供參與私募基金的機會。這些私募基金未來有機會成爲REIT幷上市交易。

Harvest Returns

Harvest Returns是一家提供多種農業交易(主要面向合格投資者)的衆籌平臺。

Steward

Steward是一家聚焦可持續農場投資的衆籌平臺,致力于爲農場主提供資金(貸款的形式)來實現農場的持續經營和擴張。該公司的初期産品Steward Farm Trust將持有農場主貸款組合幷面向所有的投資者,最低投資額僅有$100。

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