想像一下，每月都能坐收9.1%的收益率，而且還是一筆筆實打實的現金分紅。對專注被動收入的投資者而言，這並非異想天開，而正是Firm Capital Property Trust（TSX:FCD.UN）這只加拿大房地產投資信託（REIT）真實的收益能力。而且，該REIT的派息安全性高，經常性現金流覆蓋派息支出，同時股價相比內在價值大幅折價。
這家規模雖小卻實力可觀的REIT擁有獨特的投資價值，優點多多，聽我慢慢道來。
每月派息不僅是為了“方便”，更是為了強化“複利”威力。相比每季度分紅（一年僅4次），如果每月都有資金進賬並進行再投資（一年12次），在高收益率環境下有望進一步放大長期回報。對退休人士或依賴被動收入生活的人而言，每月結算的現金流也更能平滑日常開銷，便於財務預算與規劃。
Firm Capital Property Trust目前擁有66處防禦型商用物業，涵蓋工業、超市為主的零售中心、多戶住宅及預製房屋社區等。高達9.1%的收益率固然搶眼，但更值得留意的是該REIT的財務正趨於穩健：2024年三季度的財報顯示，淨運營收入（NOI）和調整後營運現金流（AFFO）都在逐步增長，AFFO派息比率（分紅金額占AFFO的比例）從上年的114%降至100%，管理層的目標是要進一步降低到85%-95%之間，從而留足分紅安全邊際，甚至是未來上調派息的空間。
儘管業績改善，市場對Firm Capital Property Trust的關注度仍較低。當前股價僅5.8加元，相比最近每股7.82加元的價值淨值（NAV），折價率高達27%。換言之，如果市場情緒扭轉，光是收斂折價的股價漲幅就達到37%。再結合近乎兩位數的股息率，風險與回報比頗具吸引力。
Firm Capital的資產組合兼具地域與業態的分散化：超市類零售物業約占淨運營收入的50%，工業物業約占27%，而且它們提供的現金流無懼經濟衰退。地域分佈方面，38%的收入來源於安大略省，36%來自魁北克省，其餘則分散在其他省份。租戶結構中，單一租戶的租金占比不超過10.8%，且前十大租戶均為全國性品牌，形成另一道安全屏障。
在負債管理上，Firm Capital的杠杆率約52%，2025年抵押貸款到期僅1820萬加元，占總負債的5.7%，再融資風險可控。
管理層不僅房地產行業從業經歷豐富，而且本身也共同持有64處物業，實現了管理層與投資者的利益綁定。這一股權綁定機制不僅在日常經營和資本分配環節起到更穩健的把關作用，長期來看還能推動資產價值的提升。
高股息股票常常隱藏著風險，然而在這一階段的Firm Capital Property Trust身上，我們看不到過度負債或資金周轉薄弱等常見雷區。9.1%的月度派息、不斷改善的AFFO覆蓋率，以及明顯的NAV折價，這三者疊加形成了少見的投資機會。
需要提醒的是，REIT分紅通常被視為當期應稅收入。若投資者打算長期持有，通常可優先放在享受稅務優惠的賬戶裡（例如加拿大的免稅賬戶TFSA），以儘量減少稅費支出。
