住房趨勢和負擔能力-COVID-19版

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發佈于: April 7, 2020
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新冠病毒將對加拿大的住房市場造成沉重但短暫的打擊,為此加拿大皇家銀行RBC在以下文章中整理及分析了市場情況和趨勢,了解加拿大的房地產交易變化,例如住房負擔能力問題

疫情幾乎在一夜之間使前景惡化:社會隔離和經濟衝擊將使房屋轉售活動在短期內驟減,最終反彈的時間和速度尚不確定。

我們預計房地產價格將短暫下跌:失業率飆升和市場流動性不足將迫使越來越多的受擠壓的賣方做出價格讓步。

產油區面臨的風險最大:在大草原市場仍然面臨庫存過剩時,油價暴跌將加劇減少住房需求。

政策反應將減輕影響:降息、政府財政支持以及銀行延緩抵押貸款的還款將幫助許多家庭度過難關。

住房負擔能力將倒退:儘管這在溫哥華和多倫多仍然是一個大問題,但疫情和經濟動盪將在短期內引起更多關注。在前三個季度略有改善之後,加拿大皇家銀行對加拿大的總體負擔能力指標在2019年第四季度保持在50.0%不變。

一個家庭需用來支付擁有成本的收入占比(%)

加拿大 溫哥華 卡爾加裡 埃德蒙頓 多倫多 渥太華 蒙特利爾
50.0 80.4 38.5 31.6 68.2 38.7 43.4

2019年第四季度住房趨勢和負擔能力 | 2020年3月

housing market

社會隔離嚴重影響春季房屋成交季

由於加拿大人遵循社會隔離命令來抗擊COVID-19的蔓延,今年春季加拿大的住房市場將大幅放緩。我們預計房地產經紀人暫停開放房屋,並將最低限度地減少任何私人帶看。儘管加拿大央行本月連續降息引發了市場熱情高漲,但是,甚至在政府本月加大社交聚會限制前,已有跡象開始顯示出大幅回落。股市自由下跌、失業不斷增加、工作時間減少、加拿大邊境關閉(阻止移民的湧入)將重創居民信心和降溫需求。投資者和投機者也可能會暫時觀望。賣家也有很多理由等待和觀望。這樣的衝擊使得當前不是獲取財產全部價值的恰當時間。我們預計待售庫存將減少,這將進一步使市場活動停滯。

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疫情將是暫時性衝擊

一旦健康危機得到控制並且政府取消了隔離措施,住房活動將恢復。當前恢復時間和速度尚不確定。我們目前以初夏作為重啟日期。我們認為,經濟復蘇將分階段進行,使買家需要長達一年的時間才能在失業率高企的情況下重組和重建信心。基於這些假設,我們預計加拿大的房屋轉售量今年將減少近30%至350,000套,觸及20年低點。我們認為明年大多數市場的前景將顯著改善。異常低的利率、加強的就業市場和移民的反彈將帶來巨大利好。我們預計,到2021年,房屋轉售量將激增超過40%至491,000套。 

房地產價值將短暫下降

自2019年中以來,大多數市場的供不應求狀況為房地產價值提供了強有力的支撐。我們預計,隨著買賣雙方都陷入停頓,最初將獲得一定程度的支持。較低的利率、政府對弱勢加拿大人的財政幫助以及銀行推遲抵押貸款還款將提供一些下行保護。這不會持續。在數周或數月的時間內,失業率飆升和市場流動性不足將迫使越來越多的受擠壓的賣方做出價格讓步。我們預計,加拿大的綜合基準價格將在2020年下半年短暫下降,同比平均下降2.9%。我們預計2021年的交易量激增將使天平向賣方傾斜,並使價格有利於賣方。

油價暴跌使草原市場面臨更大風險 

對於石油價格暴跌將加深並延長經濟困境的產油區市場,前景更為黯淡。草原市場的價格下跌勢必會大幅加速。高庫存一直是一個問題,情況可能會變得更糟。我們認為價格短期內反彈的可能性很小。

住房負擔能力狀況在2019年第四季度總體保持穩定

加拿大季度負擔能力結束連續三個季度的改善勢頭。加拿大皇家銀行的全國總體負擔能力指標在2019年最後一個季度停滯在50.0%。與去年同期的50.8%相比略有下降。溫哥華、維多利亞、卡爾加裡和聖約翰在這段時期內取得了更大改善,但溫哥華和維多利亞的變化並沒有改變它們作為加拿大負擔能力最低和第三低的地位。相對於第三季度,加拿大皇家銀行的指標在多倫多和渥太華的漲幅最大,反映了價格上漲。在蒙特利爾,買家受益於強勁的收入增長,這抵消了穩健的價格上漲。

作為加拿大皇家銀行擁有逾十年經驗的抵押貸款專業人員,我已經幫助許多新移民為自己的房屋籌款。我會講普通話和粵語,並且熟悉大溫哥華和列治文地區。如果您對現有抵押貸款還有其他疑問、打算獲得新的抵押貸款,歡迎在我的專頁了解更多,或隨時透過電話(604) 808-3731及電郵[email protected]與我聯繫。