房贷利率处于纪录低点，而股市也处于历史高点的正下方。过去几十年，数百万普通的加拿大人通过买房或买股都发了财。投资者如果几年前在多伦多买公寓或者是买入科技股，现在很有可能已经是百万富翁了。不过，过去的收益并不能代表未来的投资结果。
展望未来，最好的机会在哪里？很多业主可能会有这样的考虑：究竟是提前还清房贷直接获得房屋的全部所有权，还是继续分期还款，拿剩余的现金投向股市？这并不是一个轻松的选择。房屋长期倾向于不断升值，但未来房贷利率也存在升高的可能性，从而加大还贷的压力。
不过，股票过去10年的收益高于住房，甚至部分派息股的股息率就要高于平均房贷利率。对于希望更加快致富的投资者来说，我们是应该买入多交所的股票还是提前还清房贷？
提前还清房贷或拿多余的现金投入股市这两者之间的选择，取决于一个关键因素：预期收益率。
换句话说，如果你预期未来5年股市的年均收益率可达6%，而房贷利率是3.5%，投资股票自然是更好的选择，中间的利差是2.5%。那么问题来了，未来利率和股市的收益率究竟是多少？首先，房贷利率未来几年大概率将保持不变或者是下降。上世纪80年代以来，各国央行一直在积极降息，加拿大的利率也维持稳定下降趋势。
考虑到今年经济衰退以及全球经济增速放缓的风险，专家预计加拿大央行将在2020年降息，推出货币刺激措施提振经济。按照卑诗省房地产协会最新的预测，房贷利率到年底或将降至2.77%。不幸的是，加拿大股市的预期收益率大概率也将下降。1960年至2018年期间，多交所S&P/TSX综合指数的年均收益率为9.3%。资管公司Edward Jones预计未来几年的收益率将降至6-7.5%。
不过，我更愿意使用周期调整市盈率（CAPE）来测算预期收益率。按照多交所的周期调整市盈率，股市可预见将来的年收益率很有可能在4.4%左右。这一数字不到过去60多年的收益率的一半，但仍远高于预期房贷利率。
加拿大股市的预期收益率以及房贷平均利率近期预计都将下降，不过股市的潜在收益仍大概率高于房贷的成本。基于这一判断，投资者最好还是把多余的现金投向股市，而不是提前偿还房贷。
