房貸利率處于紀錄低點，而股市也處于歷史高點的正下方。過去幾十年，數百萬普通的加拿大人通過買房或買股都發了財。投資者如果幾年前在多倫多買公寓或者是買入科技股，現在很有可能已經是百萬富翁了。不過，過去的收益幷不能代表未來的投資結果。
展望未來，最好的機會在哪裏？很多業主可能會有這樣的考慮：究竟是提前還清房貸直接獲得房屋的全部所有權，還是繼續分期還款，拿剩餘的現金投向股市？這幷不是一個輕鬆的選擇。房屋長期傾向于不斷升值，但未來房貸利率也存在升高的可能性，從而加大還貸的壓力。
不過，股票過去10年的收益高于住房，甚至部分派息股的股息率就要高于平均房貸利率。對于希望更加快致富的投資者來說，我們是應該買入多交所的股票還是提前還清房貸？
提前還清房貸或拿多餘的現金投入股市這兩者之間的選擇，取决于一個關鍵因素：預期收益率。
換句話說，如果你預期未來5年股市的年均收益率可達6%，而房貸利率是3.5%，投資股票自然是更好的選擇，中間的利差是2.5%。那麽問題來了，未來利率和股市的收益率究竟是多少？首先，房貸利率未來幾年大概率將保持不變或者是下降。上世紀80年代以來，各國央行一直在積極降息，加拿大的利率也維持穩定下降趨勢。
考慮到今年經濟衰退以及全球經濟增速放緩的風險，專家預計加拿大央行將在2020年降息，推出貨幣刺激措施提振經濟。按照卑詩省房地産協會最新的預測，房貸利率到年底或將降至2.77%。不幸的是，加拿大股市的預期收益率大概率也將下降。1960年至2018年期間，多交所S&P/TSX綜合指數的年均收益率爲9.3%。資管公司Edward Jones預計未來幾年的收益率將降至6-7.5%。
不過，我更願意使用周期調整市盈率（CAPE）來測算預期收益率。按照多交所的周期調整市盈率，股市可預見將來的年收益率很有可能在4.4%左右。這一數字不到過去60多年的收益率的一半，但仍遠高于預期房貸利率。
加拿大股市的預期收益率以及房貸平均利率近期預計都將下降，不過股市的潜在收益仍大概率高于房貸的成本。基于這一判斷，投資者最好還是把多餘的現金投向股市，而不是提前償還房貸。
