先说一个真实案例。去年十二月，在加拿大多伦多地区倒房（Flipper）十多年的Aaron Moore买了一套三居室，刷完漆，铺完地板，翻新之后这套房重新挂牌上市。今年三月，他找到了买家，价格是$81万（约合64.9万美元），较其买入价格高了28%！这就是最近加拿大房价的上涨势头，也是过去十年加拿大房价趋势的真实写照。
正常情况下，这样的投机炒作毫无疑问会被解读为房地产市场泡沫的迹象，但加拿大人对此似乎已经见怪不怪了，空头们也已经缴械投降。
加拿大房地产市场上曾经不乏空头。英国央行行长，加拿大央行前行长卡尼就曾在2012年表示，加拿大对于房屋财富的依赖是不可持续的。此后，美国的投资客纷纷涌入加拿大房地产市场并压住楼市会崩盘，其中包括以做空知名的基金经理Steve Eisman。这些空头们几年前刚刚经历美国的次贷危机，于是希望通过做空加拿大楼市获利。
新冠疫情爆发后，加拿大自己的住房管理机构也加入空头的队伍，预测加拿大房价将出现大跌，并确信持续多年的住房牛市终将结束。然而现实情况是，去年加拿大房价再创新高，火热程度甚至高于美国市场，该住房机构的老大最后也不得不出来认错，表示他们判断失误。
现如今，房地产市场已经绑架了加拿大经济。国际清算银行的数据显示，在发达国家当中，加拿大房地产市场的市值占经济规模的比重是最高的，同时吸收投资资本的比例也是最高的。
房贷利率的持续下行促成了全球最大规模的消费者负债，金融系统的房贷占比是美国的两倍。尽管如此，2021年加拿大住房市场依旧狂飙突进，很多社区的房价同比涨幅高达30%。
然而这次，曾经信誓旦旦宣称加拿大楼市将崩盘的空头们都沉默了。楼市崩盘让人担心，但如果房地产市场的泡沫不破，房价继续高歌猛进怎么办？这也让人担心。
房价单边上涨可能导致加拿大有房者和无房者的差距不断拉大，加剧社会的不平等，去年房价平均涨幅就高于多数加拿大人的收入涨幅。城市规划咨询机构Demographia的数据显示，加拿大城市的房价负担能力出现了严重的恶化。今年，温哥华成为全球房价负担第二重的城市，仅次于香港，而2006该城市还排名第15位。另外，多伦多的排名也从第37升至第5。
加拿大住房市场之所以一直保持坚挺，多头和空头均一直认为，移民是最重要的支撑。疫情爆发前，加拿大每年吸引超过30万移民，加拿大也因此成为七国集团当中人口增速最高的国家。人来了都要找地方住，这创造了持续的需求。
但加拿大房地产市场的红火还离不开供给因素：住房供给短缺。由于加拿大城市重划分区的进程缓慢，新增公寓量一直落后于需求的增长，非公寓住房更是如此。
加拿大皇家银行的首席财务官Rod Bolger表示，在加拿大，分区规则限制了大城市周边的开发，住房供给受限。在需求端，一旦因为疫情而放缓的移民开始恢复，供需两大因素将共同促成加拿大房价长期持续的上涨。按照该行内部的基本假设，加拿大房价未来五年还将继续上涨25%。
最后，疫情期间，利率大幅下滑也是房价上涨的一大催化剂。2020年底，加拿大固定利率房贷的平均利率只有1.97%。虽然去年移民数量大幅下滑，但房价却再次创新高。周一发布的数据显示，加拿大二月全国房价创出历史最大单月涨幅。
多伦多和温哥华的住房问题甚至开始蔓延到一些小市镇。疫情期间，很多人开始远程办公，城市居民为了购买空间更大的房子将目光转向了更加远离市区的周边地区，进而推高这些地区的房价。
这些问题开始招致社会各界大量的不满，从加拿大总理特鲁多到多伦多市长John Tory在内的政策制定者们也释放出打压房价的信号，称他们正在考虑出台新的征税措施。该国大行的经济学家开始警告称，如果政府再不行动，加拿大住房市场有可能会被投机热潮所淹没。
不过历史经验表明，在楼市长期繁荣的大背景下，任何政策的调整，从首付规则的变动到征收外国人购房税，最后都不过是加拿大房价上涨过程中的一个“减速带”。此外，鉴于目前住房库存处于历史最低水平，叠加政府为了弥补去年移民的缺口而加大移民支持力度，我们有充分的理由认为房价上涨的趋势将得以继续。
“每一个人都希望房价继续上涨，这是我过去未曾认识到的部分。” 投资人和财经作者Jared Dillian表示。“很多人都说，加拿大楼市与众不同，移民数量很大，这些最后证明都是对的。”
想要进一步了解房地产投资，请联系我们的房贷经纪Ellen Tan。
