加拿大房價上漲不刹車,空頭繳械投降

加拿大房价
發佈于: 3 月15, 2021

先說一個真實案例。去年十二月,在加拿大多倫多地區倒房(Flipper)十多年的Aaron Moore買了一套三居室,刷完漆,鋪完地板,翻新之後這套房重新挂牌上市。今年三月,他找到了買家,價格是$81萬(約合64.9萬美元),較其買入價格高了28%!這就是最近加拿大房價的上漲勢頭,也是過去十年加拿大房價趨勢的真實寫照。

正常情况下,這樣的投機炒作毫無疑問會被解讀爲房地産市場泡沫的迹象,但加拿大人對此似乎已經見怪不怪了,空頭們也已經繳械投降。

加拿大房地産市場的空頭被徹底擊敗

加拿大房地産市場上曾經不乏空頭。英國央行行長,加拿大央行前行長卡尼就曾在2012年表示,加拿大對于房屋財富的依賴是不可持續的。此後,美國的投資客紛紛涌入加拿大房地産市場幷壓住樓市會崩盤,其中包括以做空知名的基金經理Steve Eisman。這些空頭們幾年前剛剛經歷美國的次貸危機,于是希望通過做空加拿大樓市獲利。

新冠疫情爆發後,加拿大自己的住房管理機構也加入空頭的隊伍,預測加拿大房價將出現大跌,幷確信持續多年的住房牛市終將結束。然而現實情况是,去年加拿大房價再創新高,火熱程度甚至高于美國市場,該住房機構的老大最後也不得不出來認錯,表示他們判斷失誤。

現如今,房地産市場已經綁架了加拿大經濟。國際清算銀行的數據顯示,在發達國家當中,加拿大房地産市場的市值占經濟規模的比重是最高的,同時吸收投資資本的比例也是最高的。

房貸利率的持續下行促成了全球最大規模的消費者負債,金融系統的房貸占比是美國的兩倍。儘管如此,2021年加拿大住房市場依舊狂飈突進,很多社區的房價同比漲幅高達30%。

然而這次,曾經信誓旦旦宣稱加拿大樓市將崩盤的空頭們都沉默了。樓市崩盤讓人擔心,但如果房地産市場的泡沫不破,房價繼續高歌猛進怎麽辦?這也讓人擔心。

房價單邊上漲可能導致加拿大有房者和無房者的差距不斷拉大,加劇社會的不平等,去年房價平均漲幅就高于多數加拿大人的收入漲幅。城市規劃諮詢機構Demographia的數據顯示,加拿大城市的房價負擔能力出現了嚴重的惡化。今年,溫哥華成爲全球房價負擔第二重的城市,僅次于香港,而2006該城市還排名第15位。另外,多倫多的排名也從第37升至第5。

加拿大房價上漲的驅動力

加拿大住房市場之所以一直保持堅挺,多頭和空頭均一直認爲,移民是最重要的支撑。疫情爆發前,加拿大每年吸引超過30萬移民,加拿大也因此成爲七國集團當中人口增速最高的國家。人來了都要找地方住,這創造了持續的需求。

但加拿大房地産市場的紅火還離不開供給因素:住房供給短缺。由于加拿大城市重劃分區的進程緩慢,新增公寓量一直落後于需求的增長,非公寓住房更是如此。

加拿大皇家銀行的首席財務官Rod Bolger表示,在加拿大,分區規則限制了大城市周邊的開發,住房供給受限。在需求端,一旦因爲疫情而放緩的移民開始恢復,供需兩大因素將共同促成加拿大房價長期持續的上漲。按照該行內部的基本假設,加拿大房價未來五年還將繼續上漲25%。

最後,疫情期間,利率大幅下滑也是房價上漲的一大催化劑。2020年底,加拿大固定利率房貸的平均利率只有1.97%。雖然去年移民數量大幅下滑,但房價却再次創新高。周一發布的數據顯示,加拿大二月全國房價創出歷史最大單月漲幅。

加拿大住房市場未來會怎樣?

多倫多和溫哥華的住房問題甚至開始蔓延到一些小市鎮。疫情期間,很多人開始遠程辦公,城市居民爲了購買空間更大的房子將目光轉向了更加遠離市區的周邊地區,進而推高這些地區的房價。

這些問題開始招致社會各界大量的不滿,從加拿大總理特魯多到多倫多市長John Tory在內的政策制定者們也釋放出打壓房價的信號,稱他們正在考慮出臺新的徵稅措施。該國大行的經濟學家開始警告稱,如果政府再不行動,加拿大住房市場有可能會被投機熱潮所淹沒。

不過歷史經驗表明,在樓市長期繁榮的大背景下,任何政策的調整,從首付規則的變動到徵收外國人購房稅,最後都不過是加拿大房價上漲過程中的一個“减速帶”。此外,鑒于目前住房庫存處于歷史最低水平,叠加政府爲了彌補去年移民的缺口而加大移民支持力度,我們有充分的理由認爲房價上漲的趨勢將得以繼續。

“每一個人都希望房價繼續上漲,這是我過去未曾認識到的部分。” 投資人和財經作者Jared Dillian表示。“很多人都說,加拿大樓市與衆不同,移民數量很大,這些最後證明都是對的。”

想要進一步瞭解房地産投資,請聯繫我們的房貸經紀Ellen Tan