过去两年，严重的住房短缺和超低利率驱动美国住房需求，美国住房价格出现了前所未有的高速增长。不过2022年2月的多个迹象显示，火了两年的美国楼市可能正在迎来拐点。
美国全国地产经纪商协会（NAR）的数据显示，2022年2月的成屋销量相比1月下降了7.2%，同比下降2.4%，这也是连续第7个月同比下降。库销比升至1.9个月，但依然远低于5到6个月的目标区间。过去1年，销售形态有升有降，但住房成本上升叠加通胀以及房贷利率上升，这或许意味着住房销售不活跃的状态将维持下去。
美国当前住房市场火热的最大驱动力是住房短缺。08年金融危机以来，美国房地产市场维持了数年的住房建设不足，从而形成了今天的局面。2020年以来，住宅建筑商努力缩小供需之间的缺口，新屋开工和完工量均不断上升。不过，2月或许是供给可能超过需求的第一个信号。
美国人口普查局和美国住房及城市发展部（HUD）的数据显示，2022年2月的新屋销售总数环比下降2%，同比下降6.2%。库销比估计为6.3个月，处于一个均衡的供给市场。尽管全国住房短缺，但新屋销量也在下滑，如果需求下滑的趋势继续，库存可能会滑入供给过剩的区间。
今年3月，美联储宣布4年多以来首次小幅上调联邦基金利率，并且年底前利率水平将从0%提高至1.9%。虽然联邦基金利率并不直接决定房贷利率，但会影响资本成本以及金融市场走势，类似银行及其他非房贷金融机构大概率会上调房贷利率，从而增加购房者的资金负担。
利率正呈现上升趋势，30年期房贷利率已经升至4.67%，相比1个月前上升了1%。随着接下来美联储的继续加息，房贷利率也将继续上升，购房压力将继续增加。
不要小看了1%的利率升幅，如果是20%首付+30年房贷（3.76%的利率）购买一套$28.1万的住房（当前美国全国房价中位数），月供是$1042。如果按照当前4.76%的利率购买同一套住房，月供将升至$1174，1年下来就要多付$1584。
通胀，食品价格上升，能源价格暴涨，房地产税以及房屋保险的上调，叠加房地产价格的飙升，更多美国人被挤出了房地产市场。这将最终导致需求下滑并更加贴近供给，住房价格的上涨势头也将放缓。
