投资新贵：美国农地投资指南

美国农地一直以来就是很好的投资品种，但购买农地的前期成本很高，不太适合资金量小的普通投资者。所幸的是，最近几年美国农地房地产投资信托基金（REITs）以及各种众筹平台的兴起大大降低了这一资产类别的投资门槛。

美国农业部的数据显示，美国农地面积约为9.11亿英亩，其中农场主和牧场主持有其中的大约61%，其他经营者拥有8%，投资团（包括退休农场主）拥有剩余的31%。非农投资者持有美国农地的一小部分，但随着越来越多的投资者将农地纳入他们的投资组合，这一比例也在逐年上升。

美国农地为何开始受到投资者青睐？另外投资者可以通过哪些途径投资美国的农业用地？

为什么投资美国农地？

越来越多的投资者转向投资农地的一个主要原因是这一资产存在的历史非常久远，收益也非常稳定可靠。农地收益主要来自于两种形式：

1. 农地的升值
2. 农作物产出或现金租金

过去50年，美国农地价值每年上升约6.1%，期间只有5个年度是下降的。如果算上现金租金收益，投资者的收益率就更可观了。美国农业部的数据显示，1991年以来，农地每年的收益率都是正的，年均收益率高达11.5%，跑赢了除道琼斯REIT指数以外所有其他的资产类别。

除了高于平均水平的总收益率潜力，拥有美国农地还有很多其他好处：

• 低波动：历史上农地收益率的波动要比多数其他资产类别都低，其中包括美国10年期国债收益率、标普500指数、黄金以及道琼斯REIT指数。
• 低相关性：农地的收益率通常不会跟股市同方向运行。在很多标普500指数下跌的年份，农地的收益率是正的。
• 通胀对冲：农地是生产诸如玉米和谷物等大宗商品的实物资产，因此受益于通胀，原因是通胀不仅提升土地价值，还增加农作物收益。因此，有些人将农地视为类似黄金但还能创造产出的投资品种。

如何投资美国农地？

直接买地

投资美国农地最简单明了的方式就是直接买入耕地和牧地，然后出租给农场主或牧场主。不过，这种投资方式对资金量的要求很高。美国农业部的数据显示，2018年美国耕地的平均地价为$4130/英亩，牧地约为$1390。与此同时，耕地和牧地的平均租赁价格分别为$138和$12.50，相应的现金收益率分别为3.3%和0.9%。

当然了，直接买地也有多种方式，这些方式也各有优缺点：

• 通过售后回租方式买入现有农场，农场主继续在农场工作并支付租金。售后回租这种投资方式风险最小，最被动省事，但可能需要投资者支付更高的价格并接受更低的现金收益率。
• 购买现有农场或农业土地并租赁给新的承租人。这种方式可能会给投资者带来更高的收益率，但需要投入更多的精力和时间找到合适的承租人。
• 买入荒地并改造为耕地、牧地或都市农场。这种投资方式潜在的收益率最高，但最考验投资者的管理能力，比如说土地转换，选择合适的种植作物以及承租人都不是一件简单的事。

购买美国农地REITs的份额

目前聚焦农地购买并租赁给农场主的上市房地产投资信托基金（REITs）有两只：

• Farmland Partners Inc（NYSE:FPI）
• Gladstone Land Corporation（NASDAQ:LAND）

Farmland Partners是美国最大的农地REITs。截至2019年中，该REIT资产规模约为$11亿，其中包括覆盖美国17个州15.8万英亩的农地。这些土地租赁给100多个承租人，种植26种农作物，其中57%是行栽作物（玉米、大豆、稻谷和棉花），42%是永久和特种作物（杏仁、牛油果、酿酒葡萄、非树水果以及蔬菜）。

与此同时，Gladstone Land拥有覆盖美国10个州，面积为86534英亩以及价值为$8.76亿的111座农场。该REIT主要聚焦诸如水果、蔬菜以及坚果等健康食品种植农地。

除了之外，非公开交易的Iroquois Valley Farmland REIT也是美国农地投资者的一个可选项。该REIT面向所有的投资者开放，但不在股票交易所进行交易。该公司聚焦有机农地投资，但对投资者的要求很高，比如说$1万的最低投资额以及5年内不得赎回。

投资美国农地众筹平台

最近几年，有些公司借助互联网上线了聚焦美国农地投资的众筹平台，但多数仅限于合格投资者，即资产规模超过$100万（不包括主要住所的资产净值）的高净值人群，以及过去两年收入均超过$20万（已婚$30万）的高收入人群。

AcreTrader

AcreTrader是为合格投资者提供直接投资农地机会的众筹平台，多数产品都要求投资者买入10股，相当于1英亩价格在$3000到$10000的土地。不过，投资者持有的不是实物土地的所有权，而是持有持有这些所有权的有限责任公司的股份。

FarmFundr

FarmFundr是一家为合格投资者提供诸如农地和农业设施等多种投资机会的众筹平台。

FarmTogether

FarmTogether是农地投资线上市场，为合格投资者提供预审美国农地的投资机会。投资者可以直接投资农场，也可以投资持有多个农场的基金。

Farmland LP

Farmland LP聚焦于买入大宗农地并转化为更有价值的有机农地，为合格投资者提供参与私募基金的机会。这些私募基金未来有机会成为REIT并上市交易。

Harvest Returns

Harvest Returns是一家提供多种农业交易（主要面向合格投资者）的众筹平台。

Steward

Steward是一家聚焦可持续农场投资的众筹平台，致力于为农场主提供资金（贷款的形式）来实现农场的持续经营和扩张。该公司的初期产品Steward Farm Trust将持有农场主贷款组合并面向所有的投资者，最低投资额仅有$100。