美國辦公REITs（房地産投資信托基金）持有、管理和開發辦公空間幷最終租賃給不同的租戶。這些房地産包括美國大城市的摩天大樓，以及市郊的辦公園區。公司經營離不開房地産，而美國辦公REITs是專門提供此類服務的公司。
以下是美國辦公REITs的運行機制，優勢和風險，以及2022年的3只精選美國辦公REITs。
多數辦公REITs都聚焦特定的房地産類型、承租人或者地點。有些辦公REITs聚焦中央商務區的多租戶辦公大樓，這些地區的辦公空間需求旺盛，辦公REITs可以維持高水平的出租率幷受益于租金的穩定增長。
其他辦公REITs聚焦大型的辦公園區，將建築物整體出租給單一的承租人幷簽署長期的三重淨租賃協議。與此同時，有些REITs聚焦專業化的辦公地産，滿足特定類型租戶的需求。這些房地産包括面向政府機構的高安保建築，面向科技和媒體公司的創意空間，或者是面向生物科學公司的專業實驗室空間。
很多辦公大樓還收取額外的停車費，有些大型摩天大樓的觀景台可以賺取門票銷售收入。與此同時，很多辦公大樓還向商店和餐廳出租零售空間。
多數辦公承租人簽署的都是長期租賃協議，期限從多租戶辦公大樓的5到10年，到單一租戶辦公淨租賃的超過10年。長期租賃協議爲辦公REITs提供了相對穩定的現金流，同時緩和了經濟衰退帶來的衝擊。比如說在新冠疫情期間，多數辦公REITs的租賃收入僅出現小幅下滑。
與此同時，辦公空間的需求相對持久。很多公司現在都采用混合辦公模式，雇員可以更頻繁地在家辦公，因此多數承租人繼續在租賃辦公空間。他們發現，在一個辦公環境下辦公可以提升員工的合作、協調以及生産力。
基于其穩定性和持久性，辦公建築的價值通常都能穩定上升。穩定的收入叠加升值潜力讓它們成爲了機構投資者（比如說養老基金）鍾愛的房地産投資。
疫情持續之下，辦公地産的未來依然存在著巨大的不確定性。考慮到變异毒株的影響，公司不得不推遲返回辦公室的計劃。與此同時，很多辦公室員工也喜歡遠程辦公，這可能會迫使更多的公司永久性地采用混合辦公政策，從而削减未來的辦公空間需求。
辦公REIT領域經常會面臨供給過剩的情况，疫情可能會加劇這一風險。如果開發商創造出太多的供給，這可能會給部分市場的出租率和租金施加壓力。
此外，辦公REITs還面臨利率風險。辦公建築都不便宜，REITs需要借錢收購和開發這些房地産。如果利率上升，它們借的又是浮動利率債務或短期債，利息支出可能就會增加。除此之外，利率上升還會提高諸如債券等低風險投資的收益率，進而通常會拖累REIT股價下跌，原因是REITs必須提高股息收益率來補償投資者承擔的更大的風險。
2022年初，辦公類的上市REITs總計22只。在這些辦公REITs當中，涉及甲級辦公空間或實驗室空間，以及陽光地帶地産等成長驅動力的REITs要重點關注。
| 辦公REIT | 股票代碼 | 市值 | 公司描述 |
| Alexandria Real Estate Equities | (NYSE:ARE) | $343億 | 聚焦生命科學的辦公REIT |
| Boston Properties | (NYSE:BXP) | $195億 | 聚焦重點門戶城市的辦公REIT |
| Cousins Properties | (NYSE:CUZ) | $62億 | 聚焦陽光地帶的辦公REIT |
Alexandria Real Estate Equities Inc（NYSE: ARE）聚焦面向協作式生命科學、農業科技，以及科技行業的專業化辦公空間。公司擁有位于波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州，以及北卡羅來納州研究三角等核心城市創新集群的園區。疫情驅動了生命科學行業的大發展，實驗室空間需求驟增，進而提升公司協作式辦公空間的出租率和租金。
Boston Properties Inc（NYSE: BXP）是最大的甲級辦公地産上市開發商和所有者，資産集中于6大沿海門戶城市：波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓哥倫比亞特區以及西雅圖。此外，該辦公REIT還擁有大量且不斷增長的生命科學資産組合，近幾年重點挖掘了生命科學、科技、廣告、媒體以及信息行業的租戶。此外，公司深挖成長市場，包括舊金山市場的拓展以及進軍洛杉磯和西雅圖。Boston Properties在開發項目規模截至2022年初達$27億，其中包括多個生命科學項目。
Cousins Properties Inc（NYSE: CUZ）聚焦快速增長的陽光地帶的甲級辦公建築，資産遍及奧斯丁、亞特蘭大、鳳凰城、夏洛特、坦帕市、休斯敦以及達拉斯。此外，公司在很多現有市場還有多個在開發的辦公地産，以及納什維爾的一個新項目。疫情期間，人員和公司都向陽光地帶遷移。
