市場普遍預測美聯儲將在2024年開始降息，而歷史數據顯示，美聯儲緊縮週期結束後的房地產投資信託（REITs）均跑贏了私人房地產和股票市場。因此，明年或許會成為投資美股REITs的好時機。相比房地產，REITs不僅可以對沖通脹，還能提供穩定的股息收入。此外，REITs的類型多樣，投資者可以選擇住宅、商業或特種REITs。
以下是Morningstar分析師2024年最看好的美股REITs：
| 美股REITs | 遠期股息率 | 隱含股價上漲幅度（相比12月11日的收盤價） |
| Crown Castle Inc. (ticker: CCI) | 5.5% | 13.5% |
| Welltower Inc. (WELL) | 2.8% | 17% |
| Simon Property Group Inc. (SPG) | 5.6% | 12% |
| Public Storage (PSA) | 4.3% | 15.8% |
| Realty Income Corp. (O) | 5.7% | 39.7% |
| Extra Space Storage Inc. (EXR) | 4.7% | 19.5% |
| AvalonBay Communities Inc. (AVB) | 3.8% | 32.8% |
| Equity Residential (EQR) | 4.6% | 49.6% |
| Invitation Homes Inc. (INVH) | 3.4% | 23.2% |
Crown Castle International Corp（NYSE:CCI）是一家擁有和經營無線通信塔的特種REIT。分析師Matthew Dolgin表示，由於該公司2023年的業績包括顯著更高的非現金收入以及來自T-Mobile US Inc（NYSE:TMUS）的一次性付款，因此該公司2024年的財測和增長預測並沒有看上去那麼疲軟。Dolgin表示，Crown Castle的競爭優勢是小基站和聚焦美國市場，而小基站租賃業務正在向好，同時該公司的股票被嚴重低估。Morningstar給予CCI股票“買入”評級以及130美元的目標價，該股股價12月11日收于114.52美元。
美股醫療REIT Welltower Inc（NYSE:HCN）投資包括老年人公寓、專業護理設施以及醫療辦公樓等醫療設施。該股今年截至12月11日包括股息在內的收益率為38.5%，是該美股REITs名單當中2023年表現最好的個股。Welltower三季度完成14億美元的收購，財報前又完成了9.22億美元的收購。分析師Kevin Brown表示，COVID-19疫情之後，老年公寓市場全面復蘇並驅動Welltower的同店租用率大幅增長。Morningstar給予WELL股票“買入”評級以及103美元的目標價，該股股價12月11日收于88.07美元。
美股零售REIT Simon Property Group Inc（NYSE:SPG）專門投資區域性購物中心、奧特萊斯，以及社區和生活方式中心。Brown表示，Simon將SPARC Group合資企業持股比例從50%降至33%的交易為投資者創造了不錯的收益並降低了公司盈利的波動性。他說，該公司套現零售投資並用於回購股票的計劃將為股東創造出巨大的長期價值。Morningstar給予SPG股票“買入”評級以及151美元的目標價，該股股價12月11日收于134.78美元。
美股特種REIT Public Storage（NYSE:PSA）是美國最大的自助倉儲設施所有者。分析師Suryansh Sharma表示，雖然該公司三季度同店收入增速大幅放緩至2.5%，但該公司倉儲設施多樣，同時保險業務也能為投資者創造價值。在經濟不確定時期，自助倉儲股票是很好的防禦性投資。Morningstar給予PSA股票“買入”評級以及317美元的目標價，該股股價12月11日收于273.83美元。
美股零售REIT Realty Income Corp（NYSE:O）擁有、開發和管理美國的零售房地產，尤其是單租戶建築，是美國最大的三重淨租賃REIT。該公司目前股息率5.7%，而且還是按月派息。Brown表示，他看好Realty與Spirit Realty的合併交易，稱這將增加股東價值。Morningstar給予O股票“買入”評級以及76美元的目標價，該股股價12月11日收于54.39美元。
除了自助倉儲，REIT Extra Space Storage Inc（NYSE:EXR）還提供保險業務並經營一家戰略性的第三方管理公司。該公司大約30%的負債屬可變利率負債，因此利率上升施壓該股股價。不過Sharma看好Extra Space的第三方管理業務，並稱裁員等全國性趨勢將支撐自助倉儲需求。Morningstar給予EXR股票“買入”評級以及165美元的目標價，該股股價12月11日收于138.12美元。
多戶住宅REIT AvalonBay Communities Inc（NYSE:AVB）專門投資高檔的公寓社區。在建築成本如此之高的環境下，該公司依然能夠發現高收益率的開發項目。AvalonBay三季度的租金、同店收入以及同店淨營業利潤均增長超過5%，但同店營業費用也上升5%。Morningstar給予AVB股票“買入”評級以及233美元的目標價，該股股價12月11日收于175.41美元。
多戶住宅REIT Equity Residential（NYSE:EQR）擁有和經營多元化的公寓地產。Brown表示，2023年該公司壞賬總額的下降趨勢顯示租戶的財務狀況向好，而Equity Residential持續有能力回收資本並創造出豐厚的回報。Morningstar給予EQR股票“買入”評級以及87美元的目標價，該股股價12月11日收于58.17美元。
Invitation Homes Inc（NYSE:INVH）擁有、經營和租賃美國單戶住宅。Brown表示，該公司報告三季報收購2257套住房，是此前季度紀錄的兩倍多。此外，相比租金的高房價支撐了Invitation Homes的高出租率，同時提供了租金上調的機會。此外，該公司還自聘維護和維修技術人員，支撐了公司的營業利潤率。Morningstar給予INVH股票“買入”評級以及41美元的目標價，該股股價12月11日收于33.28美元。
