2021年，美国房价上涨18.8%，创34年以来的最大涨幅，同时远高于2020年的10.4%。美国房地产市场的火热态势延续到了2022年。美国全国地产经纪商协会（NAR）的报告显示，截至2022年1月，二手房销售价格中位数为$35.03万，相比上年同期增长15.4%。
数据显示，美国房地产市场的需求依然强劲，但这一趋势在2022年接下来的时间里能否延续？或者是住房需求终将开始萎缩？
尽管房价蹭蹭往上涨，但目前美国30年期房贷的平均利率在4.5%左右，这是相当高的一个水平。2021年，30年期的房贷利率从未触及4%。这还不是最重要的，重要的是2022年房贷利率预计还将继续走高。
这一切还要从美联储说起。就在本月，美联储宣布上调联邦基金利率，并且计划今年还将多次加息。虽然美联储并不直接设定房贷利率，但它的加息会影响到这一利率。因此我们可以做出这样的合理假设，未来几个月买方可能要为购房贷款支付更多的成本。
同样可以合理假设的是，房贷利率上升将导致一部分潜在购房者被挤出市场。当然了，需求减少的程度是否足以导致房价出现明显下跌还有待观察，但这无疑加大了今年美国房地产市场逐步降温的可能性。
除了需求，供给也是决定美国房地产市场的另一因素。目前市场呈现出的是典型的高需求，低供给特征，是卖方市场。但是，如果今年更多的住房库存挂牌上市，购房者将重新获得一定的议价能力，从而驱动房价朝着更加有利于买方的方向运行。
无论是自住还是投资，现如今的美国房地产市场你需要了解的一点是，现金买房依然为王。如果能通过现金买房，你在市场上相比依赖融资完成购房流程的买家就有了优势。
不过，现在现金买房可能并不太容易。很多房地产投资者还投资了股市。麻烦的地方就在于，美股现在处于下跌趋势中，现在实在不是一个为了买房而去割肉的好时机。但是，如果你有足够的现金，这将大大提升你在市场上打败其他购房者的几率，尤其是在现在住房库存依然处于非常低的水平上。
