2022年美股的关键词是熊市，标普500指数今年迄今下跌19%，但美国房地产投资信托基金（REIT）Farmland Partners Inc（NYSE:FPI）却逆势上涨16%。投资者为何纷纷涌入这只美国农地REIT？原因可以归结为一个关键词：通胀。
这只美国农地REIT是否可以对冲通胀？未来能否继续提供跑赢市场的收益率？
通胀率升至数十年高点，美元贬值，而大宗商品，包括Farmland Partners的租户种植的很多农产品，比如说玉米、小麦、大豆、水果和蔬菜等都是很好的通胀对冲工具。不过，多数投资者自己并不是农场主，也无法直接投资农场，这也正是类似Farmland Partners这样的美国农地REIT如此受欢迎的原因所在。
Farmland Partners拥有多元化的农地资产组合，但并不是自己直接耕种，而是跟租户签署长期的净租赁协议，然后赚取租金收入。除了租金，该公司还替其他农场主管理大约2.5万英亩的农地，并从中收取管理费。截至2022年三季度，该公司拥有覆盖美国18个州，面积超过18.5万英亩并且种植有25种农作物的农业用地。
美国劳工部劳工统计局的最新数据显示，谷物和面包产品的价格相比上年上涨16.2%，水果和蔬菜价格上涨10.4%，远高于通胀率的8.2%。
相比市场上的其他股票和REITs，Farmland Partners的股价一路飙升。疫情之初，食物短缺的担忧情绪升温，食品和农地的需求飙升。过去3年，该股股价的年化收益率接近32%，是同期标普500指数的3倍多，同时也是当前通胀率的大约4倍。
相比Farmland Partners，另一只美国农地REIT Gladstone Land Corporation（NASDAQ:LAND）的股价今年下跌39%。所以说，如果你想对冲通胀，当然要选Farmland Partners。不过在买入前，投资者有必要了解下面这些信息。
首先，该股股息率1.6%，在REITs当中属于最低的等级。至于原因，为了应对集体诉讼，该公司不得不削减股息。打赢官司之后，该股股价已经上调20%。不过，Farmland Partners已经明确表示，公司将放弃高息策略，转而聚焦于增长机会，这意味着近期该股股息不会有大幅的增长。
2021年底，该公司收购农地管理公司Murray Wise Associates，增加了新的收入流。该公司的管理业务包括接受农场主委托进行农地租赁，或者是协助土地买卖。此外，Farmland Partners继续收购新的农业用地，提高收入流。今年迄今，公司已经收购11座农场，签约农地面积2800英亩。
Farmland Partners最新的2022年三季报超分析师预期，进而促使该公司再次上调全年财测，股价也因此上涨4%。这意味着该美国农地REIT的市值约为调整后营运资金（AFFO）的51倍。按照REIT的标准，这已经处于极高水平，多数REITs的这一估值都在10到30之间。
也就是说，这一价格水平反映的是投资者对于Farmland未来成长的乐观，而不一定是当下真实的业绩。俄乌战争还在持续，大宗商品压力依然很大，因此小麦及其他食品的价格大概率将维持在高位。在当前的经济环境下，投资者如果看好农地，可以考虑买入Farmland Partners股票。只是心里要明白的是，自己为了获得这一对冲是支付了溢价的。
