加拿大樓市的住房價格依然堅挺，後市關鍵看什麽？

加拿大樓市4月的銷售數據顯示，受新冠疫情以及封鎖措施的影響，住房成交量大幅萎縮，但價格依然堅挺，部分地區的住房價格甚至還出現了上升。接下來，加拿大樓市未來會怎麽走？這關鍵還是要看加拿大經濟重啓的進展情况以及經濟復蘇的力度。

在持續時間較短的經濟危機當中，住房價格一般能够保持穩定，這有點類似于工資水平——經濟衰退期間，工資水平一般不會像就業率跌得那麽猛烈。不過需要提醒的是，如果危機曠日持久，就業市場持續萎靡，住房市場的格局也將發生改變。

加拿大樓市的住房價格堅挺

詳細分析4月的數據可以發現，城市核心地區住房價格和銷量的下降幅度更大。究其原因，這些地區的通達性和人流量更大，因此在住房價格牛市中上漲更快，泡沫也更大。

多倫多地區的住房銷售數據顯示，4月的銷量下降了67%，挂牌量下降了64%，但價格微升0.1%。不過，不同區域和房型的價格分化明顯。多倫多市中心住房均價下降9.4%，但東區和西區上升，東區甚至上漲了8.8%；獨立式住宅以及公寓的均價是下降的，但半獨立住宅和聯排別墅的價格幷未下降。城郊就更明顯了，多倫多905個城郊的獨立式住宅的平均價格同比僅下降0.8%，其他房型的價格還小幅上升。

不過，極高和極低的住房價格扭曲了未經調整的平均價格。相反，多倫多市多數地區4月的住房中位價（經極端房價調整後的價格）相較上年同期是上升的，甚至市中心的價格也小幅上升0.86%。另外，多倫多地産局（TREB）發布的經住房質量和面積調整後的指數基準價格顯示，多倫多地區（包括所有市郊以及所有的房型）的基準價格同比上升了10.2%。

加拿大樓市未來怎麽走？

這引出了兩個關鍵的問題：住房銷量大幅下滑的同時，價格爲何能够繼續堅挺？以及住房價格未來會上升還是下降？

Zillow Group的高級首席經濟學家Skylar Olsen對此做出了他的解釋。他說，儘管住房需求大幅萎縮，但供給也是如此，這幫助住房價格維持在目前的水平上。另外，很多賣家也缺乏降價的動機。他們相信，一旦封鎖和限制措施解除，買家會紛紛涌入市場，加上挂牌量下降導致供給短缺，可能還會出現搶房的局面。

未來房價會如何走？這個問題很難回答。有的人認爲，一旦市場恢復正常的交易，當前被壓抑的需求有可能推動住房價格上升。比如說，房利美（美國聯邦國家房屋貸款協會）就預計2020年的住房中位價將較上年小幅上升。

不過，加拿大帝國商業銀行資本市場經濟學家最近預計加拿大住房均價將較2019年下滑5%至10%，其中一個依據是勞動力市場疲軟，另外還預計此前漲幅過大的高價房跌幅會最明顯。此外，加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）也預計住房價格在2022年底之前都無法回到疫情前的水平。

預測未來是一件幾乎不可能的事情，住房市場也是如此。如果政府和企業聯手幷更快重啓經濟，重振就業市場，加拿大樓市或將更快迎來反彈。目前，北美和歐洲的各級政府都在積極推動經濟重啓計劃，重新開放零售業，學校等等。一手抓抗疫，一手抓經濟重啓，這很有可能成爲接下來的“新常態”。如果經濟逐步恢復正常，加拿大樓市的銷售可能會逐步升溫，住房價格也會小幅上升。