[周一说市场]是由我们尊敬的作家Wendy Zhang撰写的新专栏，旨在帮助我们的读者了解上周投资者们都在谈论的主要话题，以及将在未来一周影响市场的关键市场事件。 每周一早上密切关注NAI500，以保持在市场上的领先地位。
四月，又到春暖花开季，阳光灿烂，一派生机勃勃。然而，最新公布的2019年3月大温房产交易数据却依然冰冻，丝毫没有融化的迹象。
2019年3月，大温总计有1727套房屋成交，同比2018年3月的2517套下降31.4%，显示市场氛围仍然在不断探底。同时，这一数字是1986年以来成交量最低的3月，比过去10年的均值低46.3%。
成交价格来看也不乐观，2019年3月，大温各种类型房屋基准价格为101.12万加元，同比2018年3月下跌7.7%，环比2019年2月下跌0.5%。可以这么说，凡是过去1年投资大温房地产的都赔钱了。
再看挂牌数量与售挂比等一系列数据，进一步昭示了更为惨淡的未来。2019年3月，大温新增挂牌房屋4949套，同比2018年3月上涨11.2%；挂牌库存房屋12774套，同比2018年3月上涨52.4%。
挂牌多成交少，直接导致各种类型房屋售挂比为13.5%。其中独立屋售挂比为9.4%，城市屋售挂比为15.9%，公寓售挂比为17.2%，市场处在明显的买方市场。
大温地区如此惨，多伦多区也好不到哪去。多伦多地产局主席Garry Bhaura指与一年前相比，大多伦多的市场条件进一步收紧，房市很不活跃，很大程度是联邦监管机构OSFI按揭测试，再加上省市的海外买家税，对买家卖家都有很大影响。
房产大跌最主要的原因自然是估值过高。2015至2017年间，加拿大房地产市场呈现整体性快速上涨牛市，大温、大多地区最为注目，涨幅巨大，市场价格超出了当地百姓的承受能力。
估值过高的内因之外，政府再连出三板斧调控房价，成为房地产进入熊市的导火索。2017年10月，加拿大联邦金管局完成了住房贷款法令的最后修订，收紧了贷款政策。新规之下，所有购房者都要进行贷款压力测试，增加了房产买家的贷款难度与成本，成为打压房价的第一板斧，也是对房市影响最大的政策。
而针对不受贷款政策影响的财大气粗的海外买家，政府则祭出税收这一杀手锏。2018年2月，加拿大BC省政府大温地区征收的海外买家税从15%提升至20%，同时增加向维多利亚、菲沙河谷等4地开征20%的海外买家税。加上多伦多，加拿大征收海外买家税的大区达到了6个，涉及人口超过加拿大的1/3。
市场上存量的海外买家房产也受到打击，2018年10月，BC省开始实施投机税和空置税，只要不是加拿大税务居民身份的海外买家，即使该房产仅供自己居住，依然要缴纳该税种，按照2019年所持房产政府估价的2%计算，对动辄几百万的中高端业主而言，算是不菲的持有成本，对海外投资者构成长远的打击，这直接导致出售楼盘的集中涌出，供应的增加会再次下压价格。
对拥有多处房产的本地人而言，空置税会导致出租压力增大，出租楼盘供应的突然增大会导致租金的下滑，而这又会使一部分业主选择出售，从而进一步增大房屋供应，形成房价连锁下滑反应。
这几大政策精准地打击了本土和外来的炒房资本。空置投机税作为一个每年都要征收的税种，影响更为深远，基本上打消了海外资本投资的念头。对本地资本来说，进入市场也需要重新评估租售比，出手会更加谨慎。
如果说2018年高房价区域进入盘整，还有一些低价地区补涨，到2019年，补涨已经完成，而高价区域则进一步被打压。外部资本不再进入，存量资本又在外逃，短期内甚至有踩踏现象的出现。整体而言，加拿大房产投资获利的时代已经结束。
过去二十年，中国房市是资产配置的最大赢家，以至于房产投资成为一种“国民信仰”，而加拿大的房产牛市在一定程度上也源自中国资本的房产信仰。
这种信仰源自过去20年货币超发的情况下市场一再的强化，但过去发生的未来不一定会持续。房产价格的波动无关乎道德，其实就是市场与政策共同作用的周期反映。
房市之所以成为资产配置的最大赢家，与货币超发息息相关。过去十年间，中国的广义货币年均增长15%，而货币高增直接导致了高通胀预期，所以房市的估值不停提升。而高通胀又带来了高利率，中国的影子银行一度可以提供10%以上的准无风险收益率，这就使得股市的吸引力大幅下降、估值大幅压缩。房市估值不断提升、股市估值不断下压，投资者的房市信仰自然形成。事实上，类似的情况也曾在上世纪六七十年代的美国发生，而八十年代之后美国市场大类资产的走向则完全不同。
加拿大因为本国人口少市场狭小，所以受海外资本的影响更大。2015年中国超过美国成为加拿大房产最大外资来源国。有数据显示，2010-2015年间，加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。
此波加国房产牛市很大程度上受到全球货币宽松、且加币汇率下跌的影响，导致外来资本有利可图。而且随着人口的移入与聚集，使得大温及大多地区各类房型价格快速上涨。
但随着房价估值过高，市场自身就有了调整需求，同时，房价过高对社会发展的负面因素开始显现，政府出手通过贷款与税收政策双面夹击。自2016年年中以来，海外资金流入的趋势由于加拿大税收政策限制、中国的外汇管制等开始出现转折。资金流入趋势彻底逆转之后，房市的一轮上涨周期就要结束。
对于华人高净值投资者，该是重新调整大类资产配置的时候了，放弃房市信仰，根据市场及资本面的需求，投资更符合未来趋势的产业。
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