房地美的数据显示，美国房贷利率在1971年至2021年期间的趋势非常清晰：除了1980年代，美国房贷利率每十年都在走低。1971年的平均利率为7.54%，到了2020年已经只有3.11%。
1981年10月，美国30年期固定利率抵押贷款（FRM）利率触及历史最高的18.45%，全年平均利率16.63%，也是历史最高水平。这期间美国房贷利率飙升的鬼魁祸首是欧佩克石油禁运导致创纪录的高通胀。
2020年12月，美国30年期FRM利率触及历史最低的2.68%，主要是因为新冠疫情的冲击。2020年平均房贷利率3.11%，也是历史最低水平。
房地产抵押贷款利率降低刺激购房。道理也很简单，房贷利率越低，利息就越少，购房成本也就越低。此外，银行会根据你的收入水平确定贷款金额，如果月供减少了，购房者的购房能力提高了，反过来也扩大了市场需求。
另外相比FRM，可调整利率抵押贷款（ARM）的利率要比可比FRM的市场利率更低，但未来可能上升或下降，因此ARM至少在3到7年的时间里要比FRM更加便宜。所有，购房者可以先选择利率更低的ARM，如果以后利率上升，还可以咨询银行将ARM更换为FRM的可能性。
所谓再融资（Refinancing），就是用新贷款替换老贷款的一个过程。这么做的目的在于利用更低的利率降低自己的月供，剩余的钱可以用来偿还本金，偿还其他负债或者是直接用于储蓄。如果你拥有贷款住房足够的权益（equity），或者说是净值，可以选择套现再融资（cash-out refinance），即贷款额高于房贷的欠款额，多出现的现金可用于偿还其他负债或房屋修缮。
1971年美国30年期FRM的利率在7%中等区间，此后稳步攀升至1974年的9.19%，此后短时跌至8%中等至高等区间，1979年回升至11.20%。这一时期的特征是高通胀以及通胀上升期。
美国1970和80年代的共同特征是石油禁运引发的经济衰退。为了抑制恶性通货膨胀，美联储上调短期利率，包括贷款在内的所有利率都开始上升。房地美的数据显示，美国30年期FRM的年均利率在1981年达到近代史最高点的16.63%，此后开始回落，但到了年代末依然在10%附近。一句话总结，80年代贷款真的很贵。
到了90年代，通胀率开始趋于缓和。1990年的平均房贷利率为10.13%，此后缓慢下滑并终于在1998年跌破7%（6.94%）。这一时期，尤其是在下半段经济增长以及通胀率下滑的一大原因是互联网时代的到来。新技术研发投资的增长刺激了经济的增长。
美国房贷利率从2000年的8.05%稳步降至2003年的5%中等区间。但是，2008年美国发生了次贷危机。为了纾困并刺激经济，美联储开始降息，短期利率降至零附近，房贷利率也跟着走低，到2009年已经降至5.04%。
低利率时代下，美国以4.69%左右的房贷利率进入新的十年，此后继续稳步下滑至2012年的3%中等区间。到了2013年，利率升至3.98%，主要原因是美联储释放出的缩减购债的信号导致债券市场出现恐慌，抵押贷款债券收益率攀升，进而推高房贷利率，到了2014年已经升至4.17%。2015年，随着市场情绪缓和，房贷利率也回落至3.85%，2016年的平均利率进一步降至3.65%。2016年美国总统大选之后，利率开始上升并且在2018年末和2019年初达到峰值，30年期FRM的利率在3.95%至5.34%的区间。
2019年利率下滑，到2020年1月30年期平均房贷利率约为3.7%，接下来美国爆发了新冠疫情。作为应对手段，美联储将联邦基金利率降至0%-0.25%，其他长短期利率也跟着下滑，这鼓励了各种贷款行为，其中再融资和房贷申请量大幅增长。到了12月，房地美报告的30年期FRM平均利率为2.68%。2021年上半年，房贷利率基本在同一区间运行，6月小幅升至2.98%，此后就进入了上升通道，10月21日升至3.09%。
