全球另类资产管理公司龙头——黑石集团这次终于撑不住了。
12月7日，黑石公司宣布，旗下非上市房地产收益信托基金（REIT）赎回额首次达到预先设定的上限。这是自该产品去年1月问世以来，赎回请求首次达到5%的预设上限。
市场骤然间哗然，这会不会是2008年的雷曼时刻的重演？一轮新的金融危机又要再来？
对此，黑石集团CEO苏世民指出，很多人认为大规模赎回就是该产品出了问题，这是不正确的，两者不能混为一谈。它本就是那种不能保证每天流动性的产品，因为投资的是房地产业务。
11月早些时候，美联储主席鲍威尔也表示，“房地产市场没有明显的金融稳定风险，在这个周期中没有看到全球金融危机前看到的那种糟糕的信贷承销，住房信贷非常谨慎”。
所谓另类投资，主要指投资于传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产，例如基建、房地产及私募股权，而黑石专注于私募和房地产领域的投资。
房地产领域的投资标的非常广泛，其收益主要来源于运营期间的租金收入和管理费用，理论上收益更为稳定，更能抗通胀。而且，此次遭遇挤兑的BREIT一直是黑石的优势领域。
但这一切优势，最终都没有敌得过美联储疯狂加息之下，房地产市场回调和投资者信心崩塌的速度。
事实上，今年7月起，该基金的问题就已经显露端倪，英国《金融时报》报道，7月份，投资者赎回规模超过BRIET 净资产的2%。
越过这一门槛，黑石集团就有权限制投资者的赎回规模，但因担心惊动投资者，黑石当时没有采取任何行动，相反，公司高层管理人员还用自己的钱向BREIT增加了超过1亿美元的投资。
10月，要求赎回资金的申请达到18亿美元，占基金净资产规模的2.7%，虽然超标，但在董事会批准后获得100%履行。
11月，赎回资金大幅超标，黑石终于顶不住了，只批准了BREIT 43%的赎回申请，共计13亿美元，占基金净资产规模的2%。
12月1日限制赎回的消息一经发布，要求赎回的投资者更是汹涌而来。12月2日，黑石还宣布抛售其在拉斯维加斯米高梅大酒店和曼德勒湾的两处赌场的股份，完成交易为该基金注入12.7亿美元的资金，用以缓解当前的流动性问题。
市场的紧张情绪非常正常，毕竟2008年雷曼兄弟倒闭的金融海啸还历历在目。不过从目前公开数据来看，应该还不至于那么惨，今年前三季度，BREIT还有9.3%的净回报率，而公开交易的REITs价值下跌30%。
黑石公司的股价也已经出现暴跌，从治理结构来看，这家公司的外部股东并没有投票权，其财务审计的复杂程度超出预期，因此背后到底隐藏着多大的雷，市场并不确定。
出现问题的外部原因非常直接，美国房价在过去10年里翻了一番，但今年年初以来美联储连续加息后，抵押贷款利率从3.3%涨到了6.5%左右，房市繁荣戛然而止。
近期一份对25位房地产策略师的调查显示，以Case Shiller 20个城市房价指数衡量，预计美国今年平均房价将上涨13.6%，2023年将下跌逾5.6%。如果预期成真，这将是10年来房价首次出现年度下跌。该指标显示，美国平均房价在6月达到顶峰，自那时以来已经下降了约4%。根据预测中值，房价将累计下降12%，最高降幅估计值高达30%。
事实上，全球房产市场都陷入了暴涨过后的超级寒冬。英国11月购房需求现断崖式下跌，香港房价已跌至近5年来的最低点，韩国11月房价创9年最大跌幅，新西兰房价指数更是创30年来的最大跌幅，连热闹的新加坡楼市也熄火，澳大利亚、加拿大等国楼市都未能幸免。
华人偏好投资房产，中国普通投资者家庭资产在房产市场的占比超高，因此房产市场的健康发展对于金融体系至关重要，一旦房市出现风吹草动，立马影响全盘。
事实上，这一规律同样适用于其他国家和地区。美股近一年来的出现了多次的崩盘式下跌，但都没有黑石基金遭挤兑这一消息带来的恐慌大，主要原因在于房产市场的杠杆效应更强，流动性较差，很容易引发债务崩盘。
所谓的债务崩盘就是债务违约引发的流动性枯竭。只要没有出现流动性危机，哪怕腰斩式下跌，也只能是熊市，经济进入周期性衰退。而债务出现崩盘，那么就是金融危机和经济危机的问题。
简单回顾一下2008年金融危机爆发时的状况，当时，美国房产市场火热，快速增加的大规模按揭贷款衍生品，迅速推高了投资银行的杠杆率。危机爆发前，国际市场的金融衍生品交易规模与2003年相比增加了4倍。
据报道，2007年底，高盛、摩根斯坦利、美林、雷曼兄弟、贝尔斯登等美国五大投资银行都手握大规模的金融衍生品，真实杠杆率要超过88倍。
其中最甚的就是当时排名第4位的雷曼兄弟，这家投行可以说是崛起于衍生品时代，凭借着高杠杆打造了业绩神话，最后在房产泡沫破灭下倒闭，由此导致了席卷全球的2008年金融危机。这也就是此次黑石挤兑消息一出，市场都出现恐慌的原因。
不过分析人士普遍认为，尽管目前美国房地产市场仍然存在泡沫，但结构上要比次贷危机时好很多。此次黑石的BREIT虽遭遇赎回，却还没有严重到影响公司的财务健康，更是远没有达到雷曼爆雷引发次贷危机的程度。
不过，无论如何这也证明了黑石集团对于加息敏感性的不足，毕竟房地产投资本身周期较长、流动性相对较差，经济下行或者宏观政策的变化都会对收益及预期造成影响，而黑石对此居然没有准备，难免让人质疑其操盘能力。
