全球另類資產管理公司龍頭——黑石集團這次終於撐不住了。
12月7日，黑石公司宣布，旗下非上市房地產收益信託基金（REIT）贖回額首次達到預先設定的上限。這是自該產品去年1月問世以來，贖回請求首次達到5%的預設上限。
市場驟然間譁然，這會不會是2008年的雷曼時刻的重演？一輪新的金融危機又要再來？
對此，黑石集團CEO蘇世民指出，很多人認為大規模贖回就是該產品出了問題，這是不正確的，兩者不能混為一談。它本就是那種不能保證每天流動性的產品，因為投資的是房地產業務。
11月早些時候，美聯儲主席鮑威爾也表示，「房地產市場沒有明顯的金融穩定風險，在這個周期中沒有看到全球金融危機前看到的那種糟糕的信貸承銷，住房信貸非常謹慎」。
所謂另類投資，主要指投資於傳統的股票、債券和現金之外的金融和實物資產，例如基建、房地產及私募股權，而黑石專注於私募和房地產領域的投資。
房地產領域的投資標的非常廣泛，其收益主要來源於運營期間的租金收入和管理費用，理論上收益更為穩定，更能抗通脹。而且，此次遭遇擠兌的BREIT一直是黑石的優勢領域。
但這一切優勢，最終都沒有敵得過美聯儲瘋狂加息之下，房地產市場回調和投資者信心崩塌的速度。
事實上，今年7月起，該基金的問題就已經顯露端倪，英國《金融時報》報道，7月份，投資者贖回規模超過BRIET 淨資產的2%。
越過這一門檻，黑石集團就有權限制投資者的贖回規模，但因擔心驚動投資者，黑石當時沒有採取任何行動，相反，公司高層管理人員還用自己的錢向BREIT增加了超過1億美元的投資。
10月，要求贖回資金的申請達到18億美元，占基金淨資產規模的2.7%，雖然超標，但在董事會批准後獲得100%履行。
11月，贖回資金大幅超標，黑石終於頂不住了，只批准了BREIT 43%的贖回申請，共計13億美元，占基金淨資產規模的2%。
12月1日限制贖回的消息一經發布，要求贖回的投資者更是洶湧而來。12月2日，黑石還宣布拋售其在拉斯維加斯米高梅大酒店和曼德勒灣的兩處賭場的股份，完成交易為該基金注入12.7億美元的資金，用以緩解當前的流動性問題。
市場的緊張情緒非常正常，畢竟2008年雷曼兄弟倒閉的金融海嘯還歷歷在目。不過從目前公開數據來看，應該還不至於那麼慘，今年前三季度，BREIT還有9.3%的淨回報率，而公開交易的REITs價值下跌30%。
黑石公司的股價也已經出現暴跌，從治理結構來看，這家公司的外部股東並沒有投票權，其財務審計的複雜程度超出預期，因此背後到底隱藏着多大的雷，市場並不確定。
出現問題的外部原因非常直接，美國房價在過去10年裡翻了一番，但今年年初以來美聯儲連續加息後，抵押貸款利率從3.3%漲到了6.5%左右，房市繁榮戛然而止。
近期一份對25位房地產策略師的調查顯示，以Case Shiller 20個城市房價指數衡量，預計美國今年平均房價將上漲13.6%，2023年將下跌逾5.6%。如果預期成真，這將是10年來房價首次出現年度下跌。該指標顯示，美國平均房價在6月達到頂峰，自那時以來已經下降了約4%。根據預測中值，房價將累計下降12%，最高降幅估計值高達30%。
事實上，全球房產市場都陷入了暴漲過後的超級寒冬。英國11月購房需求現斷崖式下跌，香港房價已跌至近5年來的最低點，韓國11月房價創9年最大跌幅，新西蘭房價指數更是創30年來的最大跌幅，連熱鬧的新加坡樓市也熄火，澳大利亞、加拿大等國樓市都未能倖免。
華人偏好投資房產，中國普通投資者家庭資產在房產市場的占比超高，因此房產市場的健康發展對於金融體系至關重要，一旦房市出現風吹草動，立馬影響全盤。
事實上，這一規律同樣適用於其他國家和地區。美股近一年來的出現了多次的崩盤式下跌，但都沒有黑石基金遭擠兌這一消息帶來的恐慌大，主要原因在於房產市場的槓桿效應更強，流動性較差，很容易引發債務崩盤。
所謂的債務崩盤就是債務違約引發的流動性枯竭。只要沒有出現流動性危機，哪怕腰斬式下跌，也只能是熊市，經濟進入周期性衰退。而債務出現崩盤，那麼就是金融危機和經濟危機的問題。
簡單回顧一下2008年金融危機爆發時的狀況，當時，美國房產市場火熱，快速增加的大規模按揭貸款衍生品，迅速推高了投資銀行的槓桿率。危機爆發前，國際市場的金融衍生品交易規模與2003年相比增加了4倍。
據報道，2007年底，高盛、摩根斯坦利、美林、雷曼兄弟、貝爾斯登等美國五大投資銀行都手握大規模的金融衍生品，真實槓桿率要超過88倍。
其中最甚的就是當時排名第4位的雷曼兄弟，這家投行可以說是崛起於衍生品時代，憑藉着高槓桿打造了業績神話，最後在房產泡沫破滅下倒閉，由此導致了席捲全球的2008年金融危機。這也就是此次黑石擠兌消息一出，市場都出現恐慌的原因。
不過分析人士普遍認為，儘管目前美國房地產市場仍然存在泡沫，但結構上要比次貸危機時好很多。此次黑石的BREIT雖遭遇贖回，卻還沒有嚴重到影響公司的財務健康，更是遠沒有達到雷曼爆雷引發次貸危機的程度。
不過，無論如何這也證明了黑石集團對於加息敏感性的不足，畢竟房地產投資本身周期較長、流動性相對較差，經濟下行或者宏觀政策的變化都會對收益及預期造成影響，而黑石對此居然沒有準備，難免讓人質疑其操盤能力。
