去年对房地产投资信托基金（REIT）行业来说是残酷的一年。房地产投资信托基金在这一年的回报率平均为-25%，许多股票的跌幅甚至更大。
不过，房地产投资信托基金股价在今年1月份急剧反弹，投资总回报率已经超过10%。根据标普全球市场情报公司提供的数据，一些房地产投资信托基金的收益超过了这个数字，表现最好的包括Digital Realty (DLR)、EPR Properties (EPR)、Medical Properties Trust (MPW)和STAG Industrial (STAG)。
那么，推动股价反弹的因素是什么？这种反弹的趋势能否在2023年延续下去？
2022年拖累房地产投资信托基金的最大因素是利率上升。美联储积极对抗通货膨胀，将联邦基金利率从年初的接近零提高到年底的4.5%左右。更高的利率意味着房地产投资信托基金借钱为收购和开发项目提供资金的成本更高。这也使得其他以收益为重点的投资，如债券和银行定期存单更具吸引力。正因为如此，房地产投资信托基金的股价在2022年下跌，导致其股息收益率上升，在一定程度上补偿了投资者的损失。
2023年，随着通胀开始出现降温迹象，美联储似乎准备好放缓加息步伐。上周，美联储宣布将利率提高了25个基点，是当前紧缩周期中幅度最小的一次加息。一个更稳定的利率环境显然有利于房地产投资信托基金。
除此之外，影响房地产投资信托基金的其他不利因素也已经开始消退。例如，租户是去年医疗房地产投资信托基金Medical Properties Trust的一个大问题，导致股票损失了超过一半的价值。然而，其最大的租户Steward Healthcare已经大大改善了财务状况，这减轻了股价下跌的压力。由于影院集团Cineworld Group申请破产，EPR Properties也遇到了与租户有关的不利因素。然而，Raymond James的分析师Richard Milligan上月将EPR Properties加入了最钟爱的股票名单，同时重申了强势买入评级和45美元的目标价。分析师认为，对Cineworld情况的进一步澄清将推动该房地产投资信托基金的股价在今年接近其净资产价值。
同时，去年宏观经济的不利因素对数据中心运营商Digital Realty和工业房地产投资信托基金STAG Industrial也造成了影响。投资者担心，随着租约到期，经济放缓可能会影响其获得更高的租金和进行增值投资的能力。然而，对数据中心和工业房地产的需求一直保持良好。最近的经济数据表明，美国经济仍然具有令人惊讶的韧性。正因为如此，这些房地产投资信托基金应该能够继续增长其运营资金（FFO）和股息，使其继续成为有吸引力的投资。
现在看来，REITs已经开始从2022年的下跌中恢复过来。虽然美联储在利率问题上的进一步明确有助于解除该行业的压力，但许多房地产投资信托基金也受益于租户情况的改善或对其物业需求的强劲复苏。随着利率前景的进一步明确以及租户情况或宏观经济需求的改善，房地产投资信托基金今年的压力可能明显减轻。正因为如此，该行业在2023年可能会继续产生强劲的总回报。
