去年對房地產投資信托基金（REIT）行業來說是殘酷的一年。房地產投資信托基金在這一年的回報率平均為-25%，許多股票的跌幅甚至更大。
不過，房地產投資信托基金股價在今年1月份急劇反彈，投資總回報率已經超過10%。根據標普全球市場情報公司提供的數據，一些房地產投資信托基金的收益超過了這個數字，表現最好的包括Digital Realty (DLR)、EPR Properties (EPR)、Medical Properties Trust (MPW)和STAG Industrial (STAG)。
那麼，推動股價反彈的因素是什麼？這種反彈的趨勢能否在2023年延續下去？
2022年拖累房地產投資信托基金的最大因素是利率上升。美聯儲積極對抗通貨膨脹，將聯邦基金利率從年初的接近零提高到年底的4.5%左右。更高的利率意味著房地產投資信托基金借錢為收購和開發項目提供資金的成本更高。這也使得其他以收益為重點的投資，如債券和銀行定期存單更具吸引力。正因為如此，房地產投資信托基金的股價在2022年下跌，導致其股息收益率上升，在一定程度上補償了投資者的損失。
2023年，隨著通脹開始出現降溫跡象，美聯儲似乎准備好放緩加息步伐。上周，美聯儲宣布將利率提高了25個基點，是當前緊縮周期中幅度最小的一次加息。一個更穩定的利率環境顯然有利於房地產投資信托基金。
除此之外，影響房地產投資信托基金的其他不利因素也已經開始消退。例如，租戶是去年醫療房地產投資信托基金Medical Properties Trust的一個大問題，導致股票損失了超過一半的價值。然而，其最大的租戶Steward Healthcare已經大大改善了財務狀況，這減輕了股價下跌的壓力。由於影院集團Cineworld Group申請破產，EPR Properties也遇到了與租戶有關的不利因素。然而，Raymond James的分析師Richard Milligan上月將EPR Properties加入了最鐘愛的股票名單，同時重申了強勢買入評級和45美元的目標價。分析師認為，對Cineworld情況的進一步澄清將推動該房地產投資信托基金的股價在今年接近其淨資產價值。
同時，去年宏觀經濟的不利因素對數據中心運營商Digital Realty和工業房地產投資信托基金STAG Industrial也造成了影響。投資者擔心，隨著租約到期，經濟放緩可能會影響其獲得更高的租金和進行增值投資的能力。然而，對數據中心和工業房地產的需求一直保持良好。最近的經濟數據表明，美國經濟仍然具有令人驚訝的韌性。正因為如此，這些房地產投資信托基金應該能夠繼續增長其運營資金（FFO）和股息，使其繼續成為有吸引力的投資。
現在看來，REITs已經開始從2022年的下跌中恢複過來。雖然美聯儲在利率問題上的進一步明確有助於解除該行業的壓力，但許多房地產投資信托基金也受益於租戶情況的改善或對其物業需求的強勁複蘇。隨著利率前景的進一步明確以及租戶情況或宏觀經濟需求的改善，房地產投資信托基金今年的壓力可能明顯減輕。正因為如此，該行業在2023年可能會繼續產生強勁的總回報。
