觀眾朋友們大家好，歡迎來到第72期NAI熱投——你的熱點投資指向標。如果問應屆畢業生華爾街最讓人夢寐以求的崗位是什麼，大多數的答案一定是黑石集團（Blackstone）的分析師。作為全球PE行業的標杆，黑石是全球最大的私募股權投資和另類資產管理公司，執掌超過1萬億美元，約合7萬多億人民幣。黑石集團在過去30多年平均投資回報率在30%以上，什麼概念呢？巴菲特投資的平均回報率也只有20%。高盛是全球頂級投行，但是黑石集團的人均利潤達到高盛的9倍。即便是美股市場上，它的表現近期也十分強勁，已經達到137美元/股。收入總額6月同比大幅增長54.51%，達到了64.84億美元，是當之無愧的私募股權投資霸主。被譽為華爾街「定海神針之一「的黑石帝國是如何煉成的？獨特之處在哪裡呢？
黑石的經營之道濃縮成四個大字就是「借雞生蛋「。它通過超強的募資能力讓自己手握大把資金，然後在全球範圍「買買買」。就以2024年為例，幾天前，它拿下了Burstone歐洲倉庫投資組合價值10億歐元的控股權，在這之前它已經以187億美元收購普洛斯位於美國的工業物流倉庫。6月份，黑石出手操刀了今年日本最大PE併購，收購知名日本數字漫畫提供商 Infocom，交易金額2758 億日元（約合人民幣120億）。稍早些前，黑石與印度食品巨頭Haldiram’s談判收購其零食業務的多數股權，估值高達驚人的85億美元（約合人民幣600億）。中國地產界對黑石更是一點不陌生，收購上海普陀區Channel1購物中心，接管印力集團完成套現退出，與SOHO中國就私有化進行談判……黑石從1985年創立以來大大小小的併購收購數不勝數，採取的策略是「買入、修復、賣出」，利潤來自於資本市場與物業市場的估值套利空間。通過資產增值回報給投資者，進而吸引更多的投資者將資金交給黑石，閉環的核心是如何將資產增值。
黑石由此引出了三大資產管理的方法聚焦資產價值的提升。一是租賃，提升業態的組合和租戶的變化提高收入。它秉承着偏愛「不時髦」的產業的投資哲學，投資清單覆蓋了眾多似乎out-of-fashion的產業，包括有線電視、煉油、汽車零件、旅遊、博彩、醫院等行業。
其次是戰略性處置/收購。在一個資產包里，通常存在着核心資產、優質資產，也存在着所謂的非核心資產，在大規模的資產包里如果要提升價值，很多情況下要處置非核心資產、經營增長慢的企業，而通過併購的方法來加入優質的資產、增長快的資產，這就是策略性的進行收購和處置。最後是提升和改善資本結構。資本結構存在着短債、成本高的債，往往需要把它換成長期的債，成本相對比較低的債，來提高整體項目的收益率。2022年，黑石集團將業務分為了四大板塊：房地產，私募股權板塊，對沖基金解決方案，信貸，每一個業務板塊分別由數百名投資管理專家組成的投委會管理。
黑石1986年初創時的總投資其實只有40萬美元。在最初募資過程中，黑石吃了不少閉門羹。創始人蘇世民(Stephen Schwarzman)曾回憶，」我們發出了450份自薦信，並發布了整版報紙廣告，期望電話會開始響個不停。但除了幾個人祝我們好運外，沒有人打電話給我們。「最終憑藉蘇世民和彼得·彼得森（Peter Peterson）的聲譽以及努力，在1987年10月募集了6億美元並開始了併購之旅。黑石的第一個收購案例是運輸之星公司。當時美國鋼鐵集團正與著名的惡意收購方卡爾·依坎周旋。鋼鐵集團為保住公司核心資產，找到黑石尋求幫助。隨後雙方共同出資設立了子公司—運輸之星控股有限公司，將核心資產轉移。黑石於1986年介入該項目，到2003年完全賣出股權時，黑石及其投資者獲得了25倍收益。在此次交易中黑石確定了其投資風格以及一個反潮流的規則——友好收購，奠定了良好的行業口碑。1989年開始的三年經濟低谷讓信貸市場停滯，黑石集團幾次投資失利，已經頻臨死亡；然而它調整迅速，與凱雷等幾家公司共同成為私募股權領域的領導者，結束了80年代KKR一家獨大的局面。
黑石在成長過程中創造了許多經典案例，如在互聯網經濟低迷的2004年完成了對一家化學公司的收購案，不久就順利將其在美國上市，精準把握了傳統行業受青睞的機會；投資了樂高后為其增加多元化業務，將其轉變為大型連鎖娛樂集團。黑石團隊最成功的投資案例莫過於2006年投資辦公物業投資信託公司（Equity Office Properties，EOP）。經過激烈地爭奪，EOP公司最終同意了黑石集團的併購方案，收購價格為每股55.5美元，總成本接近395億美元，是有史以來規模最大的一宗槓桿收購交易。當時業內人士預測，黑石可以在近兩三年內從EOP交易中獲得約50%的投資回報。這項投資其實風險很大，當時爆發的次貸危機也驗證了這一點。然而，黑石擁有將資產閃電剝離的手段，促成了經典之作。
不過，雖然已經是世界知名的頂級投資公司，黑石如今的日子並不好過。去年12月，黑石旗下房地產信託基金（BREIT）遭擠兌，出現了流動性危機徵兆，緊接着到了23年1月，黑石暴雷，被判定5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）違約。黑石集團頻繁出售手中的優質資產展開自救，分別在24日、25日以及29日，出售印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks一半股份、巴塞羅那的建築以及倫敦聖凱瑟。6月28日，黑石集團又宣布將旗下一占地近1400萬平方英尺的工業地產出售給物流基礎設施運營商安博。又不到半年，出售總價超百億的物流園項目。
更多精彩內容，盡在NAI500全新中文頻道 – NAI熱投 ！
