长期投资股票和房地产谁的收益更高？这个问题一直以来投资界都争论不休。很多投资者相信，长期来看投资股票的收益潜力最好。然而，数据却给出了相反的结论。
以下是股票和房地产投资信托基金（REITs）长期的表现。
1972年以来，全国房地产投资信托协会（NAREIT）就一直在跟踪REIT板块的历史收益率数据并为此编制了多个指数，其中就包括FTSE Nareit All Equity REITs Index。该指数包括所有12个股票型REIT子板块（包括被归类为金融公司的房地产抵押贷款REITs）。
以下是过去该指数与股市平均收益率（标普500指数的总收益率）之间的比较：
| 时间周期 | 标普500指数（总的年收益率） | FTSE NAREIT ALL EQUITY REITS（总的年收益率） |
| 1972-2021年 | 10.7% | 11.9% |
| 过去25年 | 10.2% | 11.5% |
| 过去20年 | 9.5% | 12.7% |
| 过去10年 | 16.5% | 12.9% |
| 过去5年 | 18.5% | 13.5% |
| 过去1年(2021年) | 28.7% | 39.9% |
可以看出，REITs在过去20年、25年以及50年的时期内跑赢了标普500指数，同时在2021年也跑赢股市。而最近5年和10年，股市的收益率要比REITs更高。结论就是，数据显示REITs长期跑赢了股市。
Morningstar和Hartford Funds的数据显示，1930年以来，标普500指数总收益率当中的40%都来自股息收入。Ned Davis Research和Hartford Funds进一步挖掘股息和收益率数据后还发现，标普500指数成分股当中，派息股1973年以来的年均总收益率为9.6%，而非派息股的收益率只有4.8%，股息成长股的收益率为9.6%，股息政策不变的收益率为7.1%，而削减和取消派息的收益率最差（负的0.5%）。
股息对REIT收益率的影响更大。Nareit的数据显示，REITs总收益的大约一半来自股息。标普500指数成分股当中，3只REITs属于股息贵族（连续25年上调股息），另有十多只REITs属于股息成就者（连续10年上调股息）。
派息股的波动性低于股市。Hartford Funds和Ned Davis Research的数据显示，派息股的贝塔系数为0.94，低于标普500指数以及非派息股的1.18，股息成长股的贝塔系数更是低至0.88。标普500指数的18只REITs当中，17只个股的贝塔系数小于1.0。比如说，Realty Income Corp（NYSE:O）和Public Storage（NYSE:PSA）的贝塔系数为0.5或更低。
以下是各个类型的REIT的表现情况：
| REIT子板块 | 年均总收益率（1994-2021年） |
| 自助寄存 | 18.8% |
| 工业 | 15.8% |
| 住宅 | 14.4% |
| 医疗 | 12.7% |
| 办公 | 12.1% |
| 零售 | 12.1% |
| 多元经营 | 9.3% |
| 住宿/度假村 | 9.3% |
| 标普500指数 | 10.8% |
如表所示，绝大多数类型的REIT 1994年以来的收益率均跑赢标普500指数，其中自助寄存REITs居首，2021年的总收益率更是接近80%。作为一种资产类别，自助寄存房地产净营业利润2000年以来的复合增长率最高（4.8%），高于工业（2.3%）、多户住宅（2.4%）以及办公（1.6%）。
另一个值得关注的REIT子板块是工业REITs。得益于电商的崛起，分销中心以及仓库的强劲需求驱动工业REITs，尤其是聚焦于物流房地产的REITs实现了快速扩张。此外，住宅REITs过去几年的表现也很出众。
最后，Nareit最近新添了4种跟踪房地产类型，以下是这些REIT子板块成立以来的表现情况：
| REIT子板块 | 跟踪起始年份 | 总收益率 | 标普500指数 |
| 基础设施 | 2012 | 19.5% | 16.5% |
| 数据中心 | 2015 | 19.0% | 14.9% |
| 特种经营 | 2015 | 12.7% | 14.9% |
| 木材 | 2011 | 12.1% | 15.2% |
