長期投資股票和房地產誰的收益更高？這個問題一直以來投資界都爭論不休。很多投資者相信，長期來看投資股票的收益潛力最好。然而，數據卻給出了相反的結論。
以下是股票和房地產投資信託基金（REITs）長期的表現。
1972年以來，全國房地產投資信託協會（NAREIT）就一直在跟蹤REIT板塊的歷史收益率數據並為此編制了多個指數，其中就包括FTSE Nareit All Equity REITs Index。該指數包括所有12個股票型REIT子板塊（包括被歸類為金融公司的房地產抵押貸款REITs）。
以下是過去該指數與股市平均收益率（標普500指數的總收益率）之間的比較：
| 時間週期 | 標普500指數（總的年收益率） | FTSE NAREIT ALL EQUITY REITS（總的年收益率） |
| 1972-2021年 | 10.7% | 11.9% |
| 過去25年 | 10.2% | 11.5% |
| 過去20年 | 9.5% | 12.7% |
| 過去10年 | 16.5% | 12.9% |
| 過去5年 | 18.5% | 13.5% |
| 過去1年(2021年) | 28.7% | 39.9% |
可以看出，REITs在過去20年、25年以及50年的時期內跑贏了標普500指數，同時在2021年也跑贏股市。而最近5年和10年，股市的收益率要比REITs更高。結論就是，數據顯示REITs長期跑贏了股市。
Morningstar和Hartford Funds的數據顯示，1930年以來，標普500指數總收益率當中的40%都來自股息收入。Ned Davis Research和Hartford Funds進一步挖掘股息和收益率數據後還發現，標普500指數成分股當中，派息股1973年以來的年均總收益率為9.6%，而非派息股的收益率只有4.8%，股息成長股的收益率為9.6%，股息政策不變的收益率為7.1%，而削減和取消派息的收益率最差（負的0.5%）。
股息對REIT收益率的影響更大。Nareit的數據顯示，REITs總收益的大約一半來自股息。標普500指數成分股當中，3只REITs屬股息貴族（連續25年上調股息），另有十多隻REITs屬股息成就者（連續10年上調股息）。
派息股的波動性低於股市。Hartford Funds和Ned Davis Research的數據顯示，派息股的貝塔係數為0.94，低於標普500指數以及非派息股的1.18，股息成長股的貝塔係數更是低至0.88。標普500指數的18只REITs當中，17只個股的貝塔係數小於1.0。比如說，Realty Income Corp（NYSE:O）和Public Storage（NYSE:PSA）的貝塔係數為0.5或更低。
以下是各個類型的REIT的表現情況：
| REIT子板塊 | 年均總收益率（1994-2021年） |
| 自助寄存 | 18.8% |
| 工業 | 15.8% |
| 住宅 | 14.4% |
| 醫療 | 12.7% |
| 辦公 | 12.1% |
| 零售 | 12.1% |
| 多元經營 | 9.3% |
| 住宿/度假村 | 9.3% |
| 標普500指數 | 10.8% |
如表所示，絕大多數類型的REIT 1994年以來的收益率均跑贏標普500指數，其中自助寄存REITs居首，2021年的總收益率更是接近80%。作為一種資產類別，自助寄存房地產淨營業利潤2000年以來的複合增長率最高（4.8%），高於工業（2.3%）、多戶住宅（2.4%）以及辦公（1.6%）。
另一個值得關注的REIT子板塊是工業REITs。得益于電商的崛起，分銷中心以及倉庫的強勁需求驅動工業REITs，尤其是聚焦於物流房地產的REITs實現了快速擴張。此外，住宅REITs過去幾年的表現也很出眾。
最後，Nareit最近新添了4種跟蹤房地產類型，以下是這些REIT子板塊成立以來的表現情況：
| REIT子板塊 | 跟蹤起始年份 | 總收益率 | 標普500指數 |
| 基礎設施 | 2012 | 19.5% | 16.5% |
| 數據中心 | 2015 | 19.0% | 14.9% |
| 特種經營 | 2015 | 12.7% | 14.9% |
| 木材 | 2011 | 12.1% | 15.2% |
