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回顾历史可以为我们提供关于未来可能发生的事情的线索。美国的住房市场是现在的一个热门话题。曾有视频显示,人们排队等待参观在开放日展出的房子。
这引出了一个明显的问题。这是否是一个房地产泡沫,以及它是否/何时可能会破裂?这是一个很难回答的问题,没有人知道确切答案。然而,可以看看住房市场的数据和历史,以了解事情在未来几个月和几年可能发生的情况。
现在的住房市场感觉像一个泡沫,也许就是一个泡沫。房价在不断上涨,我们有理由怀疑。但一些原因表明,”泡沫破裂 “可能没有你想象的那么剧烈。
2007年开始的住房崩盘被广泛认为是美国历史上最猛烈的一次,也是许多人今天观看房价暴涨的参考点。2007年的崩盘至今仍有争议,但当时和现在的情况有一些重要的区别。
首先,借贷行业存在系统性问题,为2007年发生的事情推波助澜。当时的贷款法规要宽松得多,银行批准了那些无力支付贷款的人的抵押贷款申请。这些抵押贷款被称为 “次级抵押”,次级抵押贷款的比例从21世纪初的个位数跃升到2004年至2006年的18%至20%。
最终,这些借款人中的许多人无法支付他们的账单,由此产生的取消抵押品赎回权的激增开始了连锁反应,粉碎了房地产市场。
金融危机后,政府收紧了法规,现在如果没有适当的收入和信用评分,要获得抵押贷款就更难了。这并不是说投机行为不会再次出现。经验之谈?不知道在银行系统没有受到冲击的情况下,住房市场会不会 “崩盘”,就像2007年人们开始迅速拖欠抵押贷款时那样。
从历史上看,房地产已被证明是非常有弹性的,在过去60年中,只有8年的房价中位数是下降的。
衰退会导致房价下跌吗?当然,几乎每一年房价中位数确实下降的时候都是在经济衰退时期。抵押贷款利率也在上升,这使得房屋融资更加昂贵,并可能有助于冷却买家的需求。
2007年住房崩盘的一个意外后果是,需求迅速下降,房屋建筑商基本上停产了。危机过后,住房开工率的恢复花了好几年时间,据估计,目前美国大约缺少500万套单户住宅。
当供应和需求和谐一致时,房屋价格可能会达到顶峰,但现在似乎还不是这样。经济衰退可能会到来,抵押贷款利率可能会继续上升,没有人知道接下来会发生什么,但我没有看到足够的证据表明房价很快就会暴跌。