大涨多年的美股已经崩了，连一直领涨的几大科技巨头都撑不住开始大跌。但美国房市看起来仍在热火朝天的抢购之中，这一态势会一直持续下去吗？
根据CNN最新统计数据，2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元，比2020年上涨16.9%，创下1999年以来的最高纪录。
事实上，美国购房一族的感受恐怕比这个数字更为深切，不少待售房屋外面都排着超长的队伍，一个“抢”字已经成为当前市场买房的关键词。有评论说，购买一套房子比寻找一个伴侣都难。
催生此波房价快速上涨的因素无外乎以下几条：充裕的流动资金、超低的按揭贷款利率、家庭财富的增高，以及在家上班普及后人口由城市向郊区的流动，同时对空间需求的提升。
这些要素中也存在诸多的联动关系，近期还有另外一个可谓史诗级的数据，美国最新CPI同比增长7.5%，创下40年新高，上一次出现如此夸张的数据还是1982年。而PPI增长9.7%，创11年新高。
要论这一波抢房热潮能持续多久，还是要看催生这波牛市的要素是否有变化，以及会不会有最后一根稻草压制住投资者的狂热情绪。
美联储刚刚宣布，对2022年的大型银行压力测试将纳入商业房地产价格严重下滑和公司债市场动荡问题。假设两年内失业率飙升至10%，商业房地产价格在该时间段内下降40%，公司债和其他资产的价值崩跌的情况下，对全美最大的34家银行进行压力测试。
这一压力测试将对资金流动构成重大影响，为当前过热的房产市场泼上冷水。尽管市场人士普遍认为此次房市不会出现2008年那种塌陷式崩盘，但受几大因素影响，牛市也已接近尾声。
一切资产的短期价格都是货币的体现。过去两年美联储的宽松货币政策不仅水漫股市，最终还是有很大一部分流向房产市场。
疫情期间，美国家庭财富因股票市场的上涨不断提升，同期工资水平也有较大的提升。而且，按揭贷款利率处于历史低位，这使得大量资金进入房产。
而现在，面对不断走高的通货膨胀率，美联储正在收紧货币政策，效果已经在股市上有了明显表现，购房贷款利率也开始走高。
美国30年期固定利率抵押贷款利率已经从2021年2月的2.82%上升到最近的 3.84%。此外，抵押贷款利率与与其挂钩的10年期美国国债收益率之间的利差已从5月份的1.4个百分点上升至1.9个百分点，这表明抵押贷款利率将比美国国债收益率上升得更快，紧缩货币的影响也将渗透到房市。
从周期来看，2008年美国房产处于超级繁荣的顶点，最终爆发次贷危机，并引发了全球金融危机，住宅销量及价格经历前所未有的暴泻，房价在2010年左右才见底。
之后，尽管房价自低位反弹的幅度惊人，但并未超越次贷危机前的高位。到2019年疫情爆发时，房产市场再次陷入低谷，不曾想短暂低潮之后快速复苏，不仅成功收复失地，而且再创新高。
此次美国房产市场爆发的直接原因就是需求在短期内的快速增长，而供给不足，从而进一步加大情绪化抢购。
此次购房主力包括两大群体：婴儿潮一代和千禧一代。婴儿潮一代是美国拥有财富最多的一代，他们用这笔钱提前退休，购买第二套住房或度假屋。而千禧一代也处于购房高峰期，这一批人中的高收入群体正积极进入市场。
供给方面，受疫情及随之而来的供应链危机，新屋开工建设不足，无法满足短期需求的暴增。
不过这种状况正在发生变化，随着社会活动逐步回归正常，新屋施工速度会加快，有助于增加市场供给满足需求。
而需求方面则有下滑趋势。短期来看，家庭办公室的需求减少，千禧一代也会向城市公寓回流从而减少对独立屋的需求。更长期来看，生育率的下降、人口老龄化、以及移民数量的减少都会导致人口下降，减少对房屋的需求。
供需状况的改变会对房屋价格带来更为深远的影响。
尽管在美国，股票市场和房产市场似乎相对独立，但两者还是具有一定的联动关系。美股市场的繁荣在一定程度上支撑了房产市场的购买力，显然，当前跌跌不休的美国股市，也会对房市繁荣带来负面影响。
股市中与房产相关的指数也已经显示出投资者对后市的看淡情绪，美国房产主题基金SPDR S&P Homebuilders ETF(ARCA:XHB) 自2021年12月达到高点后，至今下跌了18%还多。
市场最后的繁荣往往都是由购买者的情绪推动，当前的房屋买卖市场仍处于卖方市场，但很大程度上受买方情绪的推动，而缺乏支付能力的支撑。
抵押贷款银行协会抵押申请指数已经从2021年1月的348降至12月的227，可以预计未来几个月房屋销售量的下降确定无疑。
不断上涨的借贷成本，叠加创纪录的高房价，最终会影响购房者的支付能力，挤压房地产市场的需求，使得楼市降温。据亚特兰大联储的估算，在2021年初，支付中等价位房屋的抵押贷款大概需要美国人29%的收入，而到了10月，这一比例就上升到33%。
1月份的民调数据显示，仍然认为当前是买房好时机的美国人比例已经跌至25%的历史最低点。
这一系列数据显示，美国房市也正处于强弩之末，也许美联储对大型商业银行的压力测试会成为最后那根稻草。
