大漲多年的美股已經崩了，連一直領漲的幾大科技巨頭都撐不住開始大跌。但美國房市看起來仍在熱火朝天的搶購之中，這一態勢會一直持續下去嗎？
根據CNN最新統計數據，2021年美國房屋銷售價格中位數為34.69萬美元，比2020年上漲16.9%，創下1999年以來的最高紀錄。
事實上，美國購房一族的感受恐怕比這個數字更為深切，不少待售房屋外面都排著超長的隊伍，一個“搶”字已經成為當前市場買房的關鍵詞。有評論說，購買一套房子比尋找一個伴侶都難。
催生此波房價快速上漲的因素無外乎以下幾條：充裕的流動資金、超低的按揭貸款利率、家庭財富的增高，以及在家上班普及後人口由城市向郊區的流動，同時對空間需求的提升。
這些要素中也存在諸多的聯動關係，近期還有另外一個可謂史詩級的數據，美國最新CPI同比增長7.5%，創下40年新高，上一次出現如此誇張的數據還是1982年。而PPI增長9.7%，創11年新高。
要論這一波搶房熱潮能持續多久，還是要看催生這波牛市的要素是否有變化，以及會不會有最後一根稻草壓制住投資者的狂熱情緒。
美聯儲剛剛宣布，對2022年的大型銀行壓力測試將納入商業房地產價格嚴重下滑和公司債市場動盪問題。假設兩年內失業率飆升至10%，商業房地產價格在該時間段內下降40%，公司債和其他資產的價值崩跌的情況下，對全美最大的34家銀行進行壓力測試。
這一壓力測試將對資金流動構成重大影響，為當前過熱的房產市場潑上冷水。儘管市場人士普遍認為此次房市不會出現2008年那種塌陷式崩盤，但受幾大因素影響，牛市也已接近尾聲。
一切資產的短期價格都是貨幣的體現。過去兩年美聯儲的寬鬆貨幣政策不僅水漫股市，最終還是有很大一部分流向房產市場。
疫情期間，美國家庭財富因股票市場的上漲不斷提升，同期工資水平也有較大的提升。而且，按揭貸款利率處於歷史低位，這使得大量資金進入房產。
而現在，面對不斷走高的通貨膨脹率，美聯儲正在收緊貨幣政策，效果已經在股市上有了明顯表現，購房貸款利率也開始走高。
美國30年期固定利率抵押貸款利率已經從2021年2月的2.82%上升到最近的 3.84%。此外，抵押貸款利率與與其掛鉤的10年期美國國債收益率之間的利差已從5月份的1.4個百分點上升至1.9個百分點，這表明抵押貸款利率將比美國國債收益率上升得更快，緊縮貨幣的影響也將滲透到房市。
從周期來看，2008年美國房產處於超級繁榮的頂點，最終爆發次貸危機，並引發了全球金融危機，住宅銷量及價格經歷前所未有的暴瀉，房價在2010年左右才見底。
之後，儘管房價自低位反彈的幅度驚人，但並未超越次貸危機前的高位。到2019年疫情爆發時，房產市場再次陷入低谷，不曾想短暫低潮之後快速復蘇，不僅成功收復失地，而且再創新高。
此次美國房產市場爆發的直接原因就是需求在短期內的快速增長，而供給不足，從而進一步加大情緒化搶購。
此次購房主力包括兩大群體：嬰兒潮一代和千禧一代。嬰兒潮一代是美國擁有財富最多的一代，他們用這筆錢提前退休，購買第二套住房或度假屋。而千禧一代也處於購房高峰期，這一批人中的高收入群體正積極進入市場。
供給方面，受疫情及隨之而來的供應鏈危機，新屋開工建設不足，無法滿足短期需求的暴增。
不過這種狀況正在發生變化，隨著社會活動逐步回歸正常，新屋施工速度會加快，有助於增加市場供給滿足需求。
而需求方面則有下滑趨勢。短期來看，家庭辦公室的需求減少，千禧一代也會向城市公寓回流從而減少對獨立屋的需求。更長期來看，生育率的下降、人口老齡化、以及移民數量的減少都會導致人口下降，減少對房屋的需求。
供需狀況的改變會對房屋價格帶來更為深遠的影響。
儘管在美國，股票市場和房產市場似乎相對獨立，但兩者還是具有一定的聯動關係。美股市場的繁榮在一定程度上支撐了房產市場的購買力，顯然，當前跌跌不休的美國股市，也會對房市繁榮帶來負面影響。
股市中與房產相關的指數也已經顯示出投資者對後市的看淡情緒，美國房產主題基金SPDR S&P Homebuilders ETF(ARCA:XHB) 自2021年12月達到高點後，至今下跌了18%還多。
市場最後的繁榮往往都是由購買者的情緒推動，當前的房屋買賣市場仍處於賣方市場，但很大程度上受買方情緒的推動，而缺乏支付能力的支撐。
抵押貸款銀行協會抵押申請指數已經從2021年1月的348降至12月的227，可以預計未來幾個月房屋銷售量的下降確定無疑。
不斷上漲的借貸成本，疊加創紀錄的高房價，最終會影響購房者的支付能力，擠壓房地產市場的需求，使得樓市降溫。據亞特蘭大聯儲的估算，在2021年初，支付中等價位房屋的抵押貸款大概需要美國人29%的收入，而到了10月，這一比例就上升到33%。
1月份的民調數據顯示，仍然認為當前是買房好時機的美國人比例已經跌至25%的歷史最低點。
這一系列數據顯示，美國房市也正處於強弩之末，也許美聯儲對大型商業銀行的壓力測試會成為最後那根稻草。
