房地产投资信托基金（REITs）创设的目的是为了让被动收入型个人投资者也能参与机构级房地产的投资机会，是一种以节税方式向股东输送房地产收益而专门设计的投资工具。不过，REITs虽然不复杂，但投资REITs并不容易。一旦做出糟糕的投资决策，可能会让自己的长期利益受损。
以下是REITs投资者最常犯的3个错误。
现在所有人都在关注通胀。从汽油到食品，几乎所有商品的价格都在快速上涨。不过，通胀是一个始终都存在的问题。如果你的生活成本上升但收入维持不变，通胀会导致你投资收益的价值大幅缩水。因此，在通胀率上升期，持有债券并不是一个理想的投资。
当然了，也有股息多年都不变的REITs。比如说，持有养老地产的LTC Properties Inc（NYSE:LTC）2016年以来就再没有上调过股息。不过，考虑到过去两年的大环境下，股息不变算是“利好”了。很多大型的REITs，比如说Ventas Inc（NYSE:VTR）和Welltower Inc（NYSE:HCN）2020年疫情爆发后削减了股息。此外，LTC Properties还派发月息，6.3%的股息率也处于相对较高的水平。
如果你只是想要实现当下收入的最大化，买入这只REIT没什么问题。但如果是准备持有几十年时间，可能需要更加细致和长远的考虑了。不管怎么说，在缺乏股息成长的情况下，LTC股息的购买力依然是下降的。
收益型投资者经常犯的另一个错误是盲目追求高股息率，Global Net Lease Inc（NYSE:GNL）就是一个典型的例子。该净租赁REIT的股息率超过10.7%，是行业龙头Realty Income Corp（NYSE:O）4.5%的两倍多。
但是，2020年，Global Net Lease削减了股息，而Realty Income上调了股息。此外，Realty Income的低股息率有另外一个好处，就是该公司可以以更优的价格水平发行股票，资本成本更低。这一点很重要。按照法律规定，REITs必须将应税盈利的90%派发给股东，因此这些公司想要获得成长资本需要经常到资本市场上去融资。
所以说，Global Net Lease的高股息率可能看上去很诱人，但其实是一个负面因素。通常情况下，股息率更低的REITs更有可能取得长期的成功。
REITs是公司，而不是房地产的简单集合。比如说，最近被Realty Income收购VEREIT Inc（NYSE:VER）原名American Realty Capital Properties，该公司通过一系列快速的收购成立。
不过，管理层过多过快的收购导致了会计问题以及财报重述。虽然最终的财务冲击并不大，但这一错误导致的后果包括管理团队彻底更替，削减股息，以及新领导层上任后资产组合大调整。VEREIT走上正轨之后，马上就把自己变卖了。说到底，在之前管理层的带领下，该公司过于注重做大而忽视了基本面，而最终受伤的还是投资者。
但是，这并不是REITs投资者需要面临的唯一的公司经营风险。比如说，酒店REITs的租赁期限是1天，因此经济增速放缓会很快在公司财务和业绩上体现出来。另外还有地段的问题，这对购物商场REITs尤其重要。疫情期间，很多拥有二线地段商超的REITs都破产倒闭了。
一句话总结，REITs是公司，因此你要对自己投资的REITs有所了解，否则可能会悔不当初。
