房地産投資信托基金（REITs）創設的目的是爲了讓被動收入型個人投資者也能參與機構級房地産的投資機會，是一種以節稅方式向股東輸送房地産收益而專門設計的投資工具。不過，REITs雖然不複雜，但投資REITs幷不容易。一旦做出糟糕的投資决策，可能會讓自己的長期利益受損。
以下是REITs投資者最常犯的3個錯誤。
現在所有人都在關注通脹。從汽油到食品，幾乎所有商品的價格都在快速上漲。不過，通脹是一個始終都存在的問題。如果你的生活成本上升但收入維持不變，通脹會導致你投資收益的價值大幅縮水。因此，在通脹率上升期，持有債券幷不是一個理想的投資。
當然了，也有股息多年都不變的REITs。比如說，持有養老地産的LTC Properties Inc（NYSE:LTC）2016年以來就再沒有上調過股息。不過，考慮到過去兩年的大環境下，股息不變算是“利好”了。很多大型的REITs，比如說Ventas Inc（NYSE:VTR）和Welltower Inc（NYSE:HCN）2020年疫情爆發後削减了股息。此外，LTC Properties還派發月息，6.3%的股息率也處于相對較高的水平。
如果你只是想要實現當下收入的最大化，買入這只REIT沒什麽問題。但如果是準備持有幾十年時間，可能需要更加細緻和長遠的考慮了。不管怎麽說，在缺乏股息成長的情况下，LTC股息的購買力依然是下降的。
收益型投資者經常犯的另一個錯誤是盲目追求高股息率，Global Net Lease Inc（NYSE:GNL）就是一個典型的例子。該淨租賃REIT的股息率超過10.7%，是行業龍頭Realty Income Corp（NYSE:O）4.5%的兩倍多。
但是，2020年，Global Net Lease削减了股息，而Realty Income上調了股息。此外，Realty Income的低股息率有另外一個好處，就是該公司可以以更優的價格水平發行股票，資本成本更低。這一點很重要。按照法律規定，REITs必須將應稅盈利的90%派發給股東，因此這些公司想要獲得成長資本需要經常到資本市場上去融資。
所以說，Global Net Lease的高股息率可能看上去很誘人，但其實是一個負面因素。通常情况下，股息率更低的REITs更有可能取得長期的成功。
REITs是公司，而不是房地産的簡單集合。比如說，最近被Realty Income收購VEREIT Inc（NYSE:VER）原名American Realty Capital Properties，該公司通過一系列快速的收購成立。
不過，管理層過多過快的收購導致了會計問題以及財報重述。雖然最終的財務衝擊幷不大，但這一錯誤導致的後果包括管理團隊徹底更替，削减股息，以及新領導層上任後資産組合大調整。VEREIT走上正軌之後，馬上就把自己變賣了。說到底，在之前管理層的帶領下，該公司過于注重做大而忽視了基本面，而最終受傷的還是投資者。
但是，這幷不是REITs投資者需要面臨的唯一的公司經營風險。比如說，酒店REITs的租賃期限是1天，因此經濟增速放緩會很快在公司財務和業績上體現出來。另外還有地段的問題，這對購物商場REITs尤其重要。疫情期間，很多擁有二綫地段商超的REITs都破産倒閉了。
一句話總結，REITs是公司，因此你要對自己投資的REITs有所瞭解，否則可能會悔不當初。
