2026年春季，加拿大房地产市场正上演一场罕见的“K型分化”。Royal LePage 4月16日发布的最新数据显示：以魁北克城为代表的中小城市因库存极度短缺而价格飙升，而以多伦多、温哥华为首的传统昂贵都会区，却在公寓供应过剩和买家信心不足的双重压力下持续回调。
第一季度，大多伦多地区综合房价同比下跌4.7%至109.19万加元，大温哥华地区下跌4.5%至117.45万加元。拖累两大权重市场的罪魁祸首是公寓板块——多伦多公寓中位价同比重挫6.5%，温哥华跌幅亦达4.8%。
Royal LePage总裁兼CEO Phil Soper一语道破症结：“很多公寓客户干脆消失了。”联邦政府近年大幅削减临时外劳和留学生配额，直接抽走了公寓租赁与购买的底层需求。蒙特利尔同样未能幸免，市中心新建公寓大量涌入，令二手房公寓陷入滞销困境。
反观独立屋市场，即便在疲弱的大城市也已显露企稳迹象。Soper指出，多伦多和温哥华的独立屋及半独立屋正“开始消化库存”，但整体回暖仍需时间。
与大城市的寒意形成鲜明对比，魁北克城第一季度综合房价同比飙升10.7%，达47.53万加元，连续第八个季度涨幅领跑全国。独立屋中位价更是大涨11.1%。Royal LePage Inter-Québec副总裁Michèle Fournier形容市场“非常割裂”——买家虽已告别恐慌性抢房，但极度短缺的优质房源仍频繁引发多重报价。
类似的供给紧缺在草原省份和大西洋地区同步上演。温尼伯综合房价同比上涨3.1%，里贾纳上涨3.5%，哈利法克斯上涨1.5%。在里贾纳，销售代表Chad Ehman坦言：“我们需要库存翻倍才能真正满足买家需求，否则房价只能继续攀升。”
市场分化的背后是三重力量的共同作用。其一，资源型产业（如萨德伯里的矿业）推高了中小城市工资，本地购买力增强，但新房建设速度远未跟上，供需缺口持续扩大。其二，大城市公寓市场直接承受移民政策收紧的冲击，需求侧塌陷。其三，买家行为正在重塑——因担忧经济前景，越来越多人选择“先卖后买”，进一步加剧了部分地区的低库存死循环。
利率走势也为分化增添了变数。随着伊朗冲突推高能源价格，通胀重燃风险令加拿大央行降息空间归零。Soper警告：“下一步利率行动可能是加息。”这一预期正促使少数买家抢在预批信失效前入市，但更多刚需族仍在观望。
Royal LePage预测，到2026年第四季度，全国综合房价将温和上涨1.0%，但区域背离将进一步加剧：魁北克城预计再涨12.0%，蒙特利尔涨5.0%，温尼伯和里贾纳各涨4.0%；而多伦多预计续跌4.5%，温哥华跌3.5%。
正如Soper所言：“全国趋势占据头条，但决定市场体感的永远是区域现实。”在供给紧缺的中小城市，房价正被源源不断的内迁人口推向新高；而在超级都会，过剩的公寓库存正在经历一场迟到的价值重估。对于买家而言，2026年的加拿大楼市已不再是一个同涨同跌的整体——选择“有矿的小城”还是“议价的大城”，考验着每一个家庭的判断力。
