写字楼空置、利率上升促使投资者要求更高的商业抵押贷款收益率。
商业抵押贷款支持的债券价格最近跌至大流行初期以来的最低水平，表明办公室空置率和利率上升带来的经济威胁越来越大。在硅谷银行倒闭后，引发了人们对地区性银行可能会缩减风险并且更不愿意提供商业房地产贷款的担忧，这使得业主更难为现有债务再融资。
根据ICE BofA指数，截至周二，信用评级为BBB（也是投资级别评级中最低的一档）的商业地产抵押支持债券（CMBS）与美债收益率的利差目前在9.5%左右，也是2020年初新冠疫情首轮大爆发后的高点。相较而言，今年2月底的利差为7.6%。
投资者和分析师之所以关心CMBS价格，很大程度上是因为它们预示着更大范围的商业房地产贷款没有被证券化。根据美国银行全球研究部对美联储数据的分析，去年底，在5.4万亿美元的未偿还商业房地产贷款中，只有约9%被捆绑到私人CMBS中。
迄今为止，银行是该行业最大的贷方，持有所有商业房地产债务的46%。不过，在借款人难以偿还债务之前，银行通常不必削减账面上抵押贷款的价值。因此，CMBS市场可以表明这些资产的真正价值是多少，这对投资者来说是一个突然急切的问题。
一些分析师担心，商业房地产贷款对地区性银行来说可能是一个更大的问题，这些银行负责近30%的商业房地产贷款。经济学家反过来警告说，地区性银行面临的挑战可能会减少整体贷款并拖累经济增长。
美国银行全球研究部美国CMBS战略主管艾伦·托德说：“在银行，你真的不知道商业地产发生了什么。CMBS正在提供对其中一些贷款中嵌入的信用风险的更实时反映。”
就目前情况而言，大多数商业地产所有者的贷款仍处于流动状态。根据数据公司TreppInc.的数据，上个月商业抵押贷款证券的拖欠率——不仅包括写字楼贷款，还包括酒店、零售物业和工业园区的贷款——为3.09%，不到两年前的一半。
尽管如此，自去年年中以来，在投资者最关心的类别中，拖欠率一直在稳步上升：办公室。华尔街普遍认为拖欠和违约会继续攀升。
这在很大程度上是由于许多城市的办公室空置率飙升。根据房地产服务公司世邦魏理仕的数据，在市中心地区，2022年最后三个月的办公室空置率达到17.6%，高于两年前的13.8%。尽管一些政策制定者谈论将写字楼改造成公寓，但许多投资者表示，与购物中心等其他类型的物业相比，写字楼更难改建。
投资者可能需要一段时间才能意识到损失。当商业地产所有者无法发放新贷款来偿还到期债务时，他们有时会将房产交给贷方，然后贷方被迫以低于贷款余额的价格出售房产。不过，更常见的情况是，业主能够延长贷款，希望时间和可能的一些新投资能够提高他们的房产价值。
最近几天，有一些迹象表明CMBS价格可能正在稳定下来。尽管如此，投资者仍然需要极其谨慎。
