寫字樓空置、利率上升促使投資者要求更高的商業抵押貸款收益率。
商業抵押貸款支持的債券價格最近跌至大流行初期以來的最低水平，表明辦公室空置率和利率上升帶來的經濟威脅越來越大。在矽谷銀行倒閉後，引發了人們對地區性銀行可能會縮減風險並且更不願意提供商業房地產貸款的擔憂，這使得業主更難為現有債務再融資。
根據ICE BofA指數，截至週二，信用評級為BBB（也是投資級別評級中最低的一檔）的商業地產抵押支持債券（CMBS）與美債收益率的利差目前在9.5%左右，也是2020年初新冠疫情首輪大爆發後的高點。相較而言，今年2月底的利差為7.6%。
投資者和分析師之所以關心CMBS價格，很大程度上是因為它們預示著更大範圍的商業房地產貸款沒有被證券化。根據美國銀行全球研究部對美聯儲數據的分析，去年底，在5.4萬億美元的未償還商業房地產貸款中，只有約9%被捆綁到私人CMBS中。
迄今為止，銀行是該行業最大的貸方，持有所有商業房地產債務的46%。不過，在借款人難以償還債務之前，銀行通常不必削減賬面上抵押貸款的價值。因此，CMBS市場可以表明這些資產的真正價值是多少，這對投資者來說是一個突然急切的問題。
一些分析師擔心，商業房地產貸款對地區性銀行來說可能是一個更大的問題，這些銀行負責近30%的商業房地產貸款。經濟學家反過來警告說，地區性銀行面臨的挑戰可能會減少整體貸款並拖累經濟增長。
美國銀行全球研究部美國CMBS戰略主管艾倫·托德說：“在銀行，你真的不知道商業地產發生了什麼。CMBS正在提供對其中一些貸款中嵌入的信用風險的更實時反映。”
就目前情況而言，大多數商業地產所有者的貸款仍處於流動狀態。根據數據公司TreppInc.的數據，上個月商業抵押貸款證券的拖欠率——不僅包括寫字樓貸款，還包括酒店、零售物業和工業園區的貸款——為3.09%，不到兩年前的一半。
儘管如此，自去年年中以來，在投資者最關心的類別中，拖欠率一直在穩步上升：辦公室。華爾街普遍認為拖欠和違約會繼續攀升。
這在很大程度上是由於許多城市的辦公室空置率飆升。根據房地產服務公司世邦魏理仕的數據，在市中心地區，2022年最後三個月的辦公室空置率達到17.6%，高於兩年前的13.8%。儘管一些政策制定者談論將寫字樓改造成公寓，但許多投資者表示，與購物中心等其他類型的物業相比，寫字樓更難改建。
投資者可能需要一段時間才能意識到損失。當商業地產所有者無法發放新貸款來償還到期債務時，他們有時會將房產交給貸方，然後貸方被迫以低於貸款餘額的價格出售房產。不過，更常見的情況是，業主能夠延長貸款，希望時間和可能的一些新投資能夠提高他們的房產價值。
最近幾天，有一些跡象表明CMBS價格可能正在穩定下來。儘管如此，投資者仍然需要極其謹慎。
